Після відкриття ринку землі, сільськогосподарські паї стали одним з найпопулярніших напрямків інвестицій. Інвест-агенції повсюди озвучують одну тезу: земля найстабільніша інвестиція, а ціни на неї тільки зростатимуть. Часто до цього додають приклади країн-сусідів, мовляв, от в Польщі земля подорожчала в 7 разів. Чи є в цьому частка правди та на який інвестиційний дохід від землі можна розраховувати в Україні? Сьогодні говоримо про вартість землі, фактори, що на неї впливають та чи реально теперішні інвестори через 10 років можуть продати її за ціною 10х.

Ціна землі в Україні — це радянська спадщина 

«Наша земля коштує безцінь. Влада робить все, щоб олігархи скупили нашу землю і зробили нас рабами. Паї розпродують задарма» — такі меседжі ми читаємо під кожним другим постом у Facebook про ринок землі. Люди апелюють, що ціна землі в Україні занадто низька і в тій же Польщі вона коштує значно дорожче. Чи справді вартість землі настільки занижена?

За прийнятою нормою з відкриттям ринку землі й до 2030 р. показник нормативно-грошової оцінки (НГО) землі фіксує мінімальну ціну паю. Тобто  НГО – це ті гроші, які мінімально можна отримати. Ціна переважно залежить від площі ділянки й бонітету (оцінки якості) ґрунту, а також наявності меліоративних систем тощо. 

Закон встановлює, що ціна землі не може бути меншою за НГО. Таким чином влада хотіла вберегти селян від продажу земельних наділів за безцінь.Також показники НГО лягають в основу обчислення земельного податку для власників та користувачів, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форми власності, єдиного податку  4-ої групи. Відтак НГО — це фундамент всіх земельних платежів. І тут ми хочемо звернути увагу на кілька моментів.

1. НГО розраховується на основі показників родючості полів та ефективності колишніх колгоспів. Сучасні агротехнології дозволяють отримувати більші врожаї. І саме від умовного рівня дохідності сьогодні мала би  визначатись вартість землі.
2. Востаннє в Україні оцінку якості ґрунтів за їх родючістю робили ще у 1967 р. І саме ці дані лежать в основі НГО, лише індексуються щорічно на невеликий відсоток. 

«Ми хотіли провести повномасштабне дослідження ґрунту, аби оновити інформацію. Для цього залучали фахівців з Німеччини. Однак ті сказали, що дані бонітування актуальні впродовж ста років. У самій Німеччині його не проводили з часів Гітлера», – розповідає Денис Башлик.

До речі на повноцінну переоцінку вартості земель у 2019 р. було виділено 30 млн грн, але її так і не було зроблено.

Зазвичай НГО встановлюється, відштовхуючись від середнього показника по області з корекцією на тип ґрунту. 

В Європі показники НГО ніхто не враховує, а звертають увагу на середню ринкову ціну, яка прив'язана до реальної прибутковості. 

Тож досі в Україні існує аномально низька нормативно-грошова оцінка землі. Проводити переоцінку зараз, в умовах війни, відсутності ресурсів та неможливості дослідження значної частки земель, точно недоцільно. Але для обчислення вартості було б варто ввести додаткові коефіцієнти, як от кліматичний чи логістичний. 

Експертна оцінка, як альтернатива НГО

Насправді ж вартість землі можна переглянути для конкретної ділянки в приватному порядку. Власники ділянок, які вважають, що їхня земля коштує дорожче, можуть звернутись за експертною оцінкою землі. 

Експертна грошова оцінка земельної ділянки виконується сертифікованих оцінювачем та визначає показник ринкової вартості паю з урахуванням розміщення конкретної ділянки, площі, логістики, інфраструктури, якості самого ґрунту та інших особливостей конкретного об’єкта. Вартість такої послуги обʼєктивно недорога —  від 1 000 грн/га. 

Якщо так, то чому кожен продавець не проведе переоцінку вартості? Тут є кілька підводних каменів. Варто розуміти, що експертна грошова оцінка в більшості випадків суттєво перевищує поточну НГО, відповідно зросте і база для розрахунку податку на продаж. По-друге, іноді оцінка виходить в кілька разів вищою від ринкової ціни через, наприклад, близькість великого міста чи об’єктів інфраструктури. То чи знайдеться охочий придбати такий пай за кілька мільйонів гривень? Втім, іноді замовити експерту оцінку буде вигідно, особливо, якщо йдеться про масив з багатьох ділянок. 

Зміни вартості землі в Україні до сьогодні

Згідно з офіційними даними Мінагро, на початку роботи ринку землі, у липні 2021 р., середня ціна становила 32 тис. грн/га. Через 2 роки, в липні 2023 р. вартість сільгоспділянок зросла до 39 тис. грн/га, хоча у низці областей ціна значно вища: Івано-Франківська область – 74 тис. грн, Львівська та Київська – 56 тис. грн, Полтавська, Тернопільська – 40 тис. грн/га. За цей період було здійснено 37 783 операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) загальною площею 110 499 га. 

Слід зауважити, що через відносно невелику кількість угод, в цих показниках буває присутня похибка, адже на середню ціну по області можуть суттєво вплинути кілька ділянок, проданих з метою подальшої зміни цільового призначення та забудови. Такі паї можуть коштувати в рази чи десятки разів дорожче земель для аграрного виробництва і збільшують середню вартість по району чи цілій області.

У січні 2024 р., після старту другого етапу ринку землі, ціни також зросли, у порівнянні з груднем 2023 р. Якщо середньозважена ціна гектара у грудні 2023 року становила 37 тис. грн/га, то у січні 2024 р. — вже 41,9 тис. грн/га, що еквівалентно зростанню на 13,3%.  

Ключовими чинниками зміни цін стало підвищення попиту через відкриття ринку земель для юридичних осіб, а також індексація нормативної грошової оцінки (НГО) за 2023 рік.

«Хоча даних для комплексного аналізу цін поки недостатньо, порівняння медіанного приросту ціни відносно нормативно-грошової оцінки (НГО) для покупців землі — фізичних і юридичних осіб — дає цікавий результат. Для частини транзакцій за участю фізосіб ціна продажу не перевищує НГО більше, ніж на 1,5%, в той час, як у частині угод із купівлі сільгоспземлі, укладених юрособами, ціна перевищує НГО більше, ніж на 44%. Наявні дані дають нам підстави очікувати зростання вартості сільгоспземель завдяки участі юридичних осіб в ринку земель, що позитивно відіб’ється на капіталізації ринку», — зауважив експерт KSE Агроцентр Роман Нейтер.

Тобто з моменту відкриття ринку землі вартість ділянок вже зросла на 30%.

Але потенційному інвестору потрібно розуміти 2 моменти:

1. Дуже часто продавці, щоб зменшити суму податку на прибуток від продажу землі, в договорах продажу вказують мінімальну суму або на кілька % вищу, ніж НГО. Решту коштів вони отримують «у конверті».
2. Другий момент в тому, що, хоч за 2 роки роботи ринку землі вартість землі у гривні збільшилась, але в доларовому еквіваленті вона дещо знизилась або лишилась на тому ж рівні.

Читайте також: Вуглецеві кредити — як отримати більше за те, що робиш щодня

І звертаємо вашу увагу, що сума, прописана в угодах купівлі-продажу, зазвичай не відповідає реальній ціні продажу. При формальній ціні 40 тис. грн/га, реальна сума може складати $2-2,5 тис./га.

Фактори, що впливають на ціну землі

З мінімальною вартістю землі ми розібрались. А що ж впливає на максимум? Тут є багато факторів:

• Фізичні характеристики ділянки. Тут йдеться про форму, рельєф, наявність води, близькість до магістралей, об'єктів соціальної інфраструктури або непривабливих об'єктів і т.д. Найдорожчими при продажу і найбільш ласими для інвестора мають бути ділянки правильної форми, без значного ухилу, розташовані  на краю масиву, які мають власний вихід до доріг, можливість встановлення систем зрошення, без перешкод для техніки у вигляді стовпів електроопор, віддалені від ярів, скотомогильників, звалищ тощо.
• Демографічні показники. Біля міст чи значних населених пунктів, де є робоча сила, ділянки дорожчі, ніж у віддалених селах. Також великі міста дають ринок збуту для господарств, що орієнтуються на вирощування свіжої продукції, можуть пропонувати гарну інфраструктуру для зберігання та переробки.
• Природні особливості: клімат, стан навколишнього середовища, наявність або відсутність шкідливих екологічних факторів на ділянці або в найближчому оточенні. Тут слід звертати увагу на наявність ознак вивітрювання, періодичного затоплення, на суму опадів в регіоні, близькість шкідливих виробництв. Також відіграє роль рослинний покрив на ділянці. Сильно забур’янені, зарослі чагарником або навіть самосівним лісом землі потребуватимуть значних витрат на окультурення та приведення до стану, придатного для виробництва.  

• Економічна ситуація в регіоні. Наприклад, інвестиційний клімат на Сході та Півдні країни наразі непривабливий, тому земля там коштуватиме дешевше.
• Конкурентне середовище. Наявність кількох потужних аграрних компаній чи великої кількості середніх фермерів, які готові поборотись за вільний пай з сусідами, «підігріває» ціни на місцевому ринку.
• Заходи державного регулювання. Тут йдеться про прозорість судів, які регулюватимуть правові норми приватного і публічного права (наприклад, сервітути), права користування та речові права та зобов'язання, види дозволеного використання землі і встановлені містобудівні та природоохоронні режими, законодавчі вимоги щодо сплати податків, зборів та інших земельних платежів, податки на будівництво та ін.

На наступні пункти ми б хотіли звернути особливу увагу, бо саме  вони будуть ключовими та найбільше впливатимуть на формування ціни як сьогодні, так і в найближчі роки:

• Заробіток з гектара. Вартість землі буде залежати від того, скільки з неї можна заробити, і це абсолютно логічний показник. Якщо в Україні, де переважає виробництво зернових та олійних культур, дохід рідко переважає 2000 €/га, то в Нідерландах, де багато теплиць, насіннєвих та овочевих господарств, садів, дохід з гектара може вимірюватись десятками тисяч євро. 
• Ризики, тобто вірогідність, того, що орендар не отримає запланований прибуток з землі. В першу чергу — це військовий фактор. Загрозою можуть бути не лише прямі військові дії у прифронтових регіонах, а й відсутність альтернативної логістики, коли вивіз продукції ускладнений. 

«Воєнний фактор знижується, якщо ми покращуємо свої можливості оборони, долаємо поточні наслідки війни та диверсифікуємо експорт. Володіння ініціативою на фронті, ефективне і швидке розмінування, зменшення втрат інфраструктури від ракетних ударів можуть стати для інвестора сигналом до більш активних дій і ринок землі може пожвавлюватись. Тому перспектива інвестицій в землю завтра напряму залежить від кількості інвестицій в армію сьогодні», — пояснює головний редактор Kurkul.com Микола Сирота.

Також ризиком може бути примусовий викуп земель державою поблизу активно зростаючих промислових районів, дорожньої інфраструктури, залізниць, полігонів чи державного кордону.

• Євроінтеграційні процеси.  На шляху до Європейського Союзу Україну очікує кращий правовий захист інвестицій, доступ до «довших» і дешевших кредитів, прозорість ведення бізнесу, низький рівень корупції, ринок аграрного страхування тощо. Це дасть потужний поштовх до розвитку агросектору навіть без дотацій, які отримували наші країни-сусідки.

Читайте також: Де і за скільки продавали землю у 2023 році

«Всі оці фактори дадуть можливість збільшити прибутковість агробізнесу, викличуть притік інвестицій, збільшення конкуренції, відповідно це все вплине на зростання вартості землі», —  додав Микола Сирота.

Перспективи зростання «до європейського рівня»

Судячи з вищенаведених факторів, щоб земля в Україні вагомо подорожчала потрібна ціла низка чинників, зокрема економічне відновлення країни. Втім інвест-агенції говорять, що вартість землі точно виросте в кілька разів, та ще й в найближчі роки. Як приклад вони вказують на сусідню Польщу, бо за понад 25 років роботи ринку землі в Польщі, там ціна землі зросла в 10 разів і в середньому становить понад 11 000 €/га. Але приклад Польщі не дуже вдалий і ми пояснимо чому.

Можливість купувати та продавати землю поляки отримали ще у 1998 році, хоча і з деякими обмеженнями. Це була одна з вимог майбутньої євроінтеграції країни. Але відкриття ринку не призвело автоматично до росту ціни.

Зростання активності ринку землі та ціни ділянок розпочались після того, як Польща стала членом ЄС у 2004 р. Разом з цим в економіку почались вливання, розрісся експорт, створено потужний сектор переробки, Польща стала одним з найбільших с/г виробників Європи, прибутки фермерів зросли, відтак і ціна землі стрімко злетіла.

Плюс, держава контролювала купівлю землі і захищала малих фермерів, надаючи їм певні переваги при придбанні земель, роблячи фермерство ще привабливішим. Наступний стрибок ціни відбувся після 2016 р., коли під натиском Євросоюзу у країні дозволили продавати землю іноземцям. Вартість землі зросла, оскільки на ринок прийшли інвестори з інших країн, ще збільшуючи конкуренцію на ринку. Таким чином, у Польщі земельна реформа була найуспішнішою серед усіх нових членів ЄС.

Щодо інших країн, то у Румунії ринок землі також почав функціонувати в 1998 р. Проте у 2004 році, через 6 років роботи ринку землі, ціна 1 га в країні становила лише €360. 

А вже  у 2005 р. після активного початку євроінтеграції ціна зросла в три рази до €1145/га. Після вступу Румунії до ЄС у 2007 р. ціна землі ще пішла вгору і щороку зростала на 5-10%. У 2019 р. вартість 1 га становила  $ 5300. Експерти вважають, що консолідація земель, яка відбувається сьогодні в країні, призведе до подальшого збільшення вартості землі і сприятиме зростанню інвестицій з боку великих господарств, сільськогосподарських компаній та інвестиційних фондів.

Земельні реформи у Чехії почались у середині 90-х, але тільки після 2004 (рік вступу до ЄС) землю почали продавати за 2000 €/га в середньому. Наразі ціна становить понад 8 000 €/га. І знову ж на це позитивно вплинули євроінтеграційні процеси.

Тому головна теза, яку варто памʼятати українським інвесторам, що ціна землі не може зрости без збільшення прибутків в агросфері. А для того, щоб збільшився прибуток, потрібно, щоб добре функціонували інституції, був розвинутий диверсифікований експорт, в країні працював переробний сектор, внутрішній ринок.

«Щодо прогнозів за ціною на майбутнє, то вони напряму залежатимуть від економічного курсу та успішності реальних реформ в країні. Зрозуміло, що при таких втратах економіки, які спостерігаються в Україні сьогодні, очікувати суттєвого росту вартості землі точно не варто. При цьому зростання економіки буде залежати від названих вище факторів і відповідно потягне за собою і збільшення попиту за землю, і відповідно збільшення її ціни», — пояснює керуючий партнер юридичної фірми Kosovan Legal Group Анатолій Косован.

Резюме для майбутнього інвестора в сільськогосподарські землі

Отже, підсумовуючи усе вище сказане, можна зробити кілька коротких висновків, на основі яких ви приймете рішення чи вкладатись у землю, чи ні.

Перше — сільськогосподарські землі дійсно недооцінені на сьогодні і мають перспективи для зростання в ціні. Тому тим, хто хоче встигнути купити на мінімумі — варто це робити.

Друге — інвестиції в землю є скоріше довгими, або середньостроковими за оптимістичного сценарію. Тому розраховувати на кратне зростання ціни у горизонті 2-5 років не варто. Якщо ви вірите і робите все для того, щоб головні фактори, які підтримають зростання — припинення війни та вступ до ЄС — настали якнайшвидше, то вкладатись у землю варто.

Третє — як і з будь-якою нерухомістю, вплив на ціну об’єкта мають багато факторів, серед яких багато незмінних (природні умови, склад ґрунтів, форма і розташування). Тому важливо не помилитись з початковою оцінкою паю та перспективами його подорожчання.

Четверте — окрім інвестиційного доходу, сільськогосподарські землі дають щорічний дивідендний дохід, який в середньому по Україні складає 6-10%. Але за певних умов (наприклад на зрошуваних полях) може бути і вищим. Тому повернення суми інвестицій може відбутися вже за 10 років і без продажу ділянки. Але від чого залежить ціна оренди і як отримати з неї максимум — читайте у нашому наступному матеріалі.

 © Юлія Маковей, Микола Сирота, Kurkul.com, 2024 р.