З 1 січня 2024 року в Україні стартував другий етап впровадження ринку землі. Він дозволив юридичним особам, зареєстрованим в Україні, купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. При цьому загальна максимальна площа у власності однієї особи не повинна перевищувати 10 тис. га. 

Однак, за перший тиждень січня жодної угоди за участю юридичних осіб на ринку землі ще не було укладено. Про це повідомив Микола Сольський.

«У нас цілий тиждень вже нового року. У нас немає ні однієї угоди в країні з юридичною особою (на ринку землі — ред.). Ніхто не спішить», — сказав міністр.

За словами керівника земельної агенції Volodar Володимира Нагорного, поява на ринку юридичних осіб не призведе до значного зростання цін на землю.

«Суттєвих змін не слід очікувати, оскільки запуск другого етапу ринку землі не збільшить кількості бажаючих продати власні земельні ділянки. Тобто це не спровокує бажання власників землі їх продавати», — прокоментував він. 

За словами Володимира Нагорного, можливо для того, щоб мати більшу пропозицію, покупці земель будуть збільшувати вартість землі, аби спонукати власників до продажу. Але це зростання буде не більш ніж на 10-15%, впевнений фахівець. Відповідно, суттєво на бажання власника продавати землю воно не вплине. 

Володимир Нагорний: Наразі і на першому, і на другому етапі ми бачимо, що зазвичай холдинги не купують землі, які орендують. Агрохолдинг не має права цього робити в силу законодавчих обмежень, оскільки практично в кожному холдингу у засновниках є якась частинка нерезидента в статутному капіталі. Скажу більше —  з 2021 року в Україні не зафіксовано жодного випадку, щоб холдинг у фермера викупляв земельні ділянки.

У цивільному обороті в Україні, залежно від області, зараз перебуває 0,5-0,7% від усіх сільськогосподарських земель. У нас в Україні абсолютно всі бояться холдингів. Чому бояться мені мало зрозуміло.

Якщо подивитися на  суху мову цифр — просто включити холодний розум — у нас холдинги, які входять в топ-100 найбільших аграрних підприємств, мають в оренді 6,2 млн га. При цьому ріллі в країні 32 млн га. Тобто холдинги не орендують навіть 25% всіх земель в державі. А от малі фермери орендують левову частку земель —  близько 20 млн га. 

Kurkul.com: То хто є конкурентами на ринку землі в Україні?

Володимир Нагорний: Конкурують за землю агровиробники. Але ж як виглядає ця конкуренція? Виключно через орендну плату — хто дасть власнику більшу ставку за землю. Вони не конкурують —  викупити чи не викупити землю. Варто додати, що це лише за умови, що оренда закінчилась або земля ще не перебуває в оренді. 

На Prozorro у продажу участь беруть абсолютно усі агровиробники. Як тільки з'являється земельна ділянка, вільна від оренди, яка відправляється громадою чи інколи навіть і приватними інвесторами на аукціон, усі зацікавлені сторони беруть участь. У процесі торгів ставки оренди інколи можуть зростати у 3-4, іноді навіть у 5-7 разів від стартової ціни.

  

На прилюдних торгах через систему Рrozorro у 2023 році середня кількість учасників торгів була на рівні трьох. Але ж чим більше учасників, тим більша ціна оренди за результатами. До речі, є випадки коли беруть учать 5, 8, 16. Це дуже хороші результати торгів.

Kurkul.com: Чи дасть другий етап поштовх до розвитку переробної галузі в Україні?

Володимир Нагорний: У сучасних умовах, коли чимало сировинних виробників прагнуть перейти до переробки, реалізація другого етапу ринку землі може  допомогти виробникам реалізувати дані цілі. Тим самим стати поштовхом розвитку країни в першу чергу. Адже переробна галузь цілком може бути флагманом української економіки та зростання ВВП у наступні роки.

Переробка та довгострокові інвестиційні проєкти потребують великих капіталовкладень та тривалого часу. На орендованих землях такі проєкти реалізувати дуже складно, оскільки немає гарантій щодо продовження договору. Крім того, орендар не може використовувати землю як заставу для отримання кредиту.

Читайте також: Кохана, ми вбиваємо ґрунти або як сісти за ґрати через добриво з оголошення

У зв'язку з цим, другий етап ринку землі, який передбачає можливість купівлі-продажу землі юридичними особами, є важливим фактором для розвитку аграрного сектору України.

Для переробної галузі це не стільки поштовх, скільки відповідний ресурс, суттєві можливості в порівнянні з попередніми етапами ринку землі. 

Уявіть собі, що ви зараз хочете побудувати завод, однак немає відповідної території, оскільки в Україні дві третини території —  це землі сільськогосподарського призначення. Проте є сільськогосподарські землі, які наближені до лінії електропередач, які наближені до доріг. В такому випадку землі сільгосппризначення можуть бути забудовані.

Раніше ми цього чомусь боялися. Хоча, якщо подивитися на сусідню Польщу, то вся їхня переробка розташована на тих землях, які ще позавчора були сільськогосподарськими. І нічого критичного не сталося, навпаки країна розвивається.

Kurkul.com: Як запуск другого етапу ринку землі вплине на її оренду? 

Володимир Нагорний: Якщо говоримо про оренду паїв, то суттєвого зростання розмірів орендної плати у 2024 році не очікується. У зв'язку з тим, що більшість аграріїв на даний час працюють собі у збиток. Хоча от зараз 99,9% аграріїв розраховуються по своїй оренді, і проблем із заборгованістю, в принципі, не спостерігається. Орендна плата підніметься на 10-15%.

Якщо говорити про перереєстрацію, то суттєвих змін з точки зору законодавства не буде. В тому числі у питаннях укладання договорів, нормування оренди, реєстрації.

Kurkul.com: Чи здорожчає земля в Україні у 2024 році?

Володимир Нагорний: Я певен, що здорожчання землі відбудеться в рамках 10-15%. І це буде звичайне щорічне здорожчання. Зазвичай така ситуація спостерігається в усіх країнах, в яких відкритий ліберальний ринок. Приблизно від 5 до 15% у будь-якій країні світу щороку зростає вартість земель. Особливо в тих, які розвиваються. Такого, щоб земля, наприклад, знижувалася у ціні, історія не знає.

Kurkul.com: Але вочевидь зростання буде нерівномірне? Наприклад видно відмінності в ціні угод на Заході країни.

Володимир Нагорний: Захід України ми бачимо дещо у викривлених цифрах. Ми не бачимо там реальної картини по ринку землі з однієї простої причини. Ринкові угоди, які там відбуваються з сільськогосподарськими землями, не відображають реальної картини. 

Ми їх ототожнюємо із класичним ринком, коли людина отримала пай, потім його продає. А той, хто його купує, то купує для того, щоб здавати в оренду. Там дуже сильно спотворюють ринок, адже земельні ділянки, які продаються навколо міст, хоч і сільськогосподарського призначення, проте зазвичай їх люди викуповують для подальшого будівництва, як хороший актив. 

Львівська, Івано-Франківська і Київська області — лідери щодо вартості земель сільськогосподарського призначення, оскільки там таких земель дуже мало. Там 20% угод стосується сільського господарства, а все решта відбувається для забудови.

Kurkul.com: Чи дійсно продаж землі іноземцям під забороною? Чи, можливо, формально так, а насправді є варіанти?

Володимир Нагорний: Навіть теоретично малоймовірно, що колись в Україні відбудеться референдум й  іноземці отримають дозвіл на придбання землі. Зараз якби таке відбувалося — це було б помітно. Натомість жодного факту купівлі землі іноземцями в Україні немає. 

В обхід закону це теж неможливо. До того ж щоб реалізувати схему поза законом, треба витратити стільки грошей, що в результаті земля обійдеться дорожче, ніж її можна купити, припустимо, у Польщі. 

Читайте також: 7 агрореформ — плани уряду з розмінування, держпідтримки та ринку землі

Тобто такі розмови — не більше ніж просто емоції чи якісь маніпуляції. Хоча от інформація для порівняння: у США українець має законне право купити землю. 

Закон про ринок землі прописаний дуже добре. Декілька років тому, перед запуском ринку землі, теж існувало чимало міфів, однак реалії показують, що за 2,5 роки, доки вже існує ринок землі, нарікань на закон немає. 

Наведу приклад. Якщо ви захочете купити квартиру у центрі столиці за мільйон доларів, то ви її купите, і довідку про доходи нотаріус у вас не попросить. Однак при купівлі 2 га землі за $4 тис. ви маєте показати довідку з податкової. 

Тобто землю в Україні сьогодні мають право купувати ті, хто мають офіційні доходи та сплачені в повному обсязі податки. Можливо, це не всім подобається.

Kurkul.com: Чи буде зростати попит на землю, як інвестиційний актив?

Володимир Нагорний: Зараз треба враховувати дохідність від землі — чим гірша буде фінансова ситуація в аграріїв, тим, відповідно, буде менше шансів до того, що зросте орендна плата. Тобто і привабливість землі як активу не надто висока. 

Kurkul.com: Але є така думка, що сьогодні земля — найвигідніша інвестиція і такої можливості інвестувати в неї вже не буде?

Володимир Нагорний: Згоден з тим, що земля — найкраща інвестиція й унікальний шанс зараз, коли відбувається реформа. 

Але кожна людина, яка витрачає кошти, вона завжди думає про ризики. І сьогодні ми змушені думати про ризики, бо живемо в стані війни. Земля —  це такий актив, який треба розраховувати мінімум на 10 років. Тому сьогодні вкладати гроші у землю мало хто захоче. 

Але об’єктивно так, земля — це найкращий актив, вона реально більш стабільна у своїй вартості, ніж, наприклад, нерухомість. 

Якщо поглянути на історичні тренди щодо інвестицій, то ось для прикладу США. Останні три роки у нас дуже схожі моделі ринку, і більшість землі також в оренді. Так от за 30 років найбільший індекс по капіталізації, а це 10,84% річних, тут дають саме землі сільськогосподарського призначення. 

Хоча це велика промислова країна, і на першому місці могли б бути акції топ-100 компаній, якісь технології чи вартість нерухомості, вартість квартир. Однак найбільший індекс дають саме сільськогосподарські землі. 

Kurkul.com: Як може змінитися модель українського ринку землі, припустимо за 5 років по закінченню війни?

Володимир Нагорний: Звичайно, що і ринок зазнаватиме змін, і модель може трохи змінитися. Зараз у нас класична, коли власник землі здає її в оренду, а агровиробник нею користується і, відповідно, сплачує оренду. 

Надалі, можливо, створюватимуться певні кооперації власників і користувачів щодо розподілу прибутку з землі, а не отримання стабільної орендної плати. Це, до речі, досить таки популярна схема у Сполучених Штатах. 

Також існує така модель, коли купує землю один власник, а для того, щоб нею користуватися, винаймає відповідну керуючу компанію або суб’єкта — наприклад, фермера. І тоді вже фермер отримує свій заробіток або свою зарплату, залежно від домовленостей. 

Kurkul.com: Іноді від фермерів можна почути нарікання на те, що в Україні відсутній державний регулятор ринкового обігу сільськогосподарських земель, як, наприклад, Safer у Франції. Що ви думаєте з цього приводу?

Володимир Нагорний: Одразу скажу і не помилюсь, що фермер, який вам про це говорив, немолода людина. Це такий собі відгомін 90-х років, радянського союзу.  Річ у тім, що ринкова економіка — це не про регулювання її державою. Наш молодий фермер зараз має більше можливостей, ніж молодий фермер у Франції. 

Так, коли за однією земельною ділянкою прийдуть два фермери, то у Франції нададуть перевагу молодшому, перспективному. А у нас буде орієнтування на пропозицію ціни. Якраз це  і передбачають справжні ринкові відносини. 

Якщо ми зі своїми фермерами в Україні будемо поводитися, як в Німеччині, Польщі чи Словенії, то вже за кілька років ми матимемо суто фермерський край. Жодних великих компаній ми не матимемо, а значить буде зниження зі сплати податків. І тоді наша земля нас, як країну, годувати перестане.

Я розумію, що фермери дбають про свої родини в першу чергу, але що натомість отримуватиме держава, надаючи додаткові дотації?

На мою думку, наші фермери отримують достатню підтримку від держави.

Компанія Volodar наразі проводить додатковий набір інвесторів для придбання земель в усіх регіонах так званого кукурудзяного поясу (лісостепової зони).

У чому перевага співпраці з агенцією?

Volodar надає допомогу в:

• підборі ліквідної ділянки землі для інвестицій;
• оформленні документів на землю;
• підборі найвигідніших пропозицій продажу;
• залучені інвесторів для збереження земельного банку.

Деталі щодо співпраці можна дізнатись за тел.: +38 (093) 081-18-17.

© Ірина Кошкіна, Kurkul.com, 2023 р.