Комітет Верховної Ради рекомендував прийняти за основу законопроєкт, поданий у жовтні 2025 року, який дозволить владі встановлювати сервітути на приватні сільськогосподарські землі для військових потреб. Що це означає для власників землі та чому це питання набуло критичної актуальності?

15 грудня 2025 року Комітет з питань аграрної та земельної політики розглянув і підтримав законопроєкт №14117, який має врегулювати одну з найболючіших проблем воєнного часу — використання приватних земель для будівництва фортифікацій. Документ покликаний легалізувати те, що фактично вже відбувається на практиці, але досі залишається у правовому вакуумі.

Коли реальність випереджає закон

З початку повномасштабного вторгнення тисячі гектарів приватних сільськогосподарських земель використовуються для розміщення укріплень, окопів, протитанкових споруд, мінних полів та іншої військової інфраструктури. Особливо гостро це питання постало під час масштабного будівництва оборонних ліній у 2023-2024 роках.

Проте механізм оформлення прав на ці ділянки та компенсації власникам досі чітко не визначений. Фермери скаржилися на знищену інфраструктуру, неможливість обробляти поля, втрачені врожаї — але не мали чіткого розуміння, як отримати компенсацію. 

Військові, своєю чергою, діють в умовах невизначеності, не маючи формальних правових підстав для використання приватних земель, хоча це було необхідністю.

Законопроєкт має заповнити цю прогалину, створивши правову основу для того, що вже відбувається, і водночас встановити механізм захисту прав землевласників.

Що пропонує законопроєкт

Ключова новація — надання обласним військовим адміністраціям права встановлювати земельні сервітути на приватні сільгоспугіддя без згоди власників. Це радикальне рішення, яке фактично обмежує права приватної власності в інтересах оборони держави.

Сервітути встановлюватимуться на користь Міністерства оборони або інших органів, що керують військовими формуваннями. Це може стосуватися не лише ЗСУ, а й інших військових формувань, що діють у правовому полі України.

Рішення прийматиме ОВА за заявою відповідного органу, але лише в межах територій, які визначить Кабінет Міністрів України. Це важлива деталь — не вся територія України автоматично підпадає під дію цього механізму. КМУ має визначити конкретні території, що має попередити свавілля та зловживання.

Власника та користувача земельної ділянки мають письмово повідомити про встановлення сервітуту. Це мінімальна гарантія прозорості, хоча їхньої згоди не потрібно. До того ж — не потрібна й згода заставотримачів, якщо земля перебуває під заставою. Це може створити додаткові ускладнення у кредитних відносинах, адже банки втрачають можливість контролювати використання застави.

Правовий парадокс про заборону без зміни статусу

Найцікавіша і найсуперечливіша деталь —  цільове призначення ділянки формально не змінюється, але одночасно встановлюється обтяження, яке забороняє використовувати землю за цільовим призначенням.

Фактично це означає, що сільськогосподарська земля залишається сільськогосподарською на папері, але використовувати її для ведення господарства заборонено. 

Такий підхід викликає питання: чому не змінити цільове призначення на час дії сервітуту? Можливо, причина в тому, що зміна цільового призначення — значно складніша процедура, яка потребує додаткових погоджень і експертиз. У воєнний час важлива швидкість, і законодавець обрав компромісний варіант.

Водночас це створює правову колізію, яка полягає в тому, що  землю не можна використовувати за призначенням, але вона формально залишається сільськогосподарською. Як це вплине на оподаткування, на можливість продажу такої землі, на розрахунок компенсацій — питання відкриті.

Сервітут встановлюється на рік, але з важливою умовою: його дія не може закінчитися раніше, ніж буде припинено або скасовано воєнний стан в Україні або на окремій місцевості.

Це означає фактичну невизначеність терміну. Якщо воєнний стан триватиме більше років, то й сервітут автоматично продовжуватиметься. З одного боку, це логічно — поки тривають бойові дії, оборонна інфраструктура має функціонувати. З іншого — власник не знає, коли зможе повернутися до повноцінного використання своєї землі.

Важлива деталь полягає в тому, що законопроєкт передбачає можливість скасування воєнного стану на відповідній окремій місцевості. Це означає, що сервітути можуть припинятися поступово, у міру звільнення територій і стабілізації ситуації, а не одночасно по всій країні.

Сервітут та встановлене обтяження підлягають обов'язковій державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це принципово важливий момент, який забезпечує:

• прозорість — будь-хто може перевірити, чи встановлено сервітут на конкретну ділянку;
• правову визначеність для всіх учасників земельних відносин;
• можливість судового оскарження незаконних рішень;
• базу для майбутніх компенсаційних виплат.

Проте це також створює додаткове навантаження на реєстраційну систему, яка і так працює в складних умовах воєнного часу. Чи готова система до масової реєстрації військових сервітутів — окреме питання.

Плату за сервітут доведеться чекати довго 

Законопроєкт встановлює плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. Для порівняння: звичайна орендна плата за сільгоспземлі становить 3-10% від нормативної оцінки, залежно від регіону та якості ґрунтів. Отже, компенсація встановлена на рівні, вищому за ринкову орендну плату, що можна вважати спробою справедливого відшкодування.

Проте є принципова проблема в тому, що гроші власник отримає не відразу, а лише через два роки після закінчення терміну сервітуту. Враховуючи, що сервітут діятиме до завершення воєнного стану, а воєнний стан може тривати роками, це означає відстрочку компенсації на невизначений, але явно тривалий термін.

Простий приклад: якщо сервітут встановлено у 2025 році, а воєнний стан триватиме до 2027 року, то власник отримає компенсацію лише у 2029 році. За чотири роки інфляція може суттєво знецінити виплату, розраховану на основі нормативної оцінки 2025 року.

Чому обрано такий механізм? Ймовірно, через бюджетні обмеження. Держава фізично не може виплатити компенсації тисячам власників відразу в умовах війни, коли бюджет перевантажений військовими витратами. Відстрочка дозволяє розтягнути фінансове навантаження в часі.

У відшкодуванні за врожай деталі мають значення

Окремо передбачено компенсацію у разі, якщо через встановлення сервітуту неможливо зібрати врожай. Це критично важливо, адже втрата врожаю може означати набагато більші збитки, ніж просто неможливість використовувати землю.

Уявімо ситуацію: фермер посіяв пшеницю восени, витратив гроші на насіння, добрива, паливо. Навесні на його полі будують укріплення. Врожай знищено, а борги за кредитами залишилися. Хто компенсує не лише вартість врожаю, а й витрати на його вирощування?

Законопроєкт передбачає, що порядок визначення вартості врожаю має встановити Кабмін. Деталей поки немає, але це критично важливий момент. У порядку має бути передбачено:

• методику оцінки очікуваного врожаю (за середніми показниками урожайності в регіоні? за фактичними інвестиціями?);
• чи враховуються витрати на вирощування;
• як діяти, якщо землю орендували (хто отримує компенсацію — власник чи орендар?);
• як підтвердити факт неможливості збору врожаю.

Законопроєкт не деталізує джерело фінансування компенсацій. Логічно припустити, що це буде державний бюджет. Можливо, спеціальна бюджетна програма. Але чи закладатимуться ці кошти щороку? Чи буде створено спеціальний фонд? Як розраховувати обсяг необхідних коштів, якщо невідомо, скільки ще земель буде залучено під сервітути?

Ці питання мають бути обговорені на етапі ухвалення Державного бюджету, інакше компенсаційний механізм залишиться декларативним.

Правові колізії та нерозв'язані питання

Встановлення сервітуту без згоди власника — це серйозне обмеження конституційного права власності (стаття 41 Конституції України). Конституція захищає право приватної власності й дозволяє її примусове відчуження лише як виняток і за умови повного відшкодування.

Чи є встановлення сервітуту відчуженням? Формально ні — власність залишається за власником. Але фактично власник втрачає можливість використовувати своє майно, що наближається до відчуження за змістом.

Конституція (стаття 64) дозволяє обмеження прав і свобод в умовах воєнного стану. Законопроєкт базується саме на цій нормі. Але чи є обмеження пропорційним? Чи достатні компенсаційні механізми? Це питання може стати предметом конституційних скарг.

Законопроєкт фокусується на правах власників, але в Україні значна частина сільгоспземель обробляється орендарями. Типова ситуація: селянин володіє паєм, здає його в оренду агрохолдингу або фермеру, отримує орендну плату.

Що станеться, коли на орендованій землі встановлять сервітут?

• Власник отримає компенсацію через роки.
• А орендар? Він сплатив орендну плату наперед, інвестував у посіви — і все втратив.
• Чи має орендар право на компенсацію?
• Чи можна розірвати орендний договір достроково через форс-мажор?
• Хто відшкодовує орендарю збитки?

Законопроєкт не відповідає на ці питання, хоча вони стосуються тисяч господарств.

Багато власників землі брали кредити під заставу своїх ділянок. Банк, видаючи кредит, розраховує на можливість реалізувати заставу у разі невиплати. Але якщо на землі встановлено військовий сервітут, її ринкова вартість різко падає.

Законопроєкт встановлює, що згода заставотримача не потрібна. Це означає, що банк дізнається про обтяження постфактум. Чи може банк вимагати дострокової сплати кредиту? Чи може власник отримати новий кредит під заставу такої землі? Як це вплине на кредитування аграрного сектору загалом?

Проблема оподаткування землі

Якщо цільове призначення землі не змінюється, то формально власник залишається платником земельного податку за сільськогосподарські угіддя. Але він не може використовувати землю і не отримує від неї доходу.

Чи передбачені пільги з оподаткування на час дії сервітуту? Чи звільняється власник від плати за землю, яку фактично використовує держава? Законопроєкт мовчить про це.

Коли воєнний стан закінчиться і сервітути припиняться, землю треба буде повертати у стан, придатний для сільгосподарського використання. Це може бути складним і дорогим процесом:

• демонтаж бетонних укріплень;
• розмінування територій;
• рекультивація ґрунтів;
• відновлення родючості.

Хто платитиме за це? Скільки часу триватиме відновлення? Чи отримає власник компенсацію за період, поки земля відновлюється?

Ці питання критично важливі, але законопроєкт їх не регулює. Можливо, передбачається окремий нормативний акт про відновлення земель після завершення воєнного стану.

Проблема використання приватних земель для військових потреб не унікальна для України. Багато країн стикалися з цим під час воєнних конфліктів.

У США діє інститут eminent domain — право держави на примусове вилучення приватної власності для суспільних потреб за справедливою компенсацією. Під час Другої світової війни тисячі земельних ділянок були вилучені для військових баз і полігонів.

У Великій Британії під час обох світових воєн діяв Defence of the Realm Act, який дозволяв урядові реквізувати землю для військових потреб. Компенсації виплачувалися, але часто з великою затримкою і в неповному обсязі.

Ізраїль, який живе в умовах постійної військової загрози, має розвинену систему військових сервітутів і реквізицій. Компенсації виплачуються, але процес часто супроводжується судовими спорами.

Український підхід намагається поєднати швидкість (встановлення без згоди) із захистом прав (компенсації, реєстрація, обмеження територій через КМУ). Чи вдалося знайти баланс — покаже практика застосування.

Законодавчий процес і перспективи прийняття законопроєкту
Комітет рекомендував Верховній Раді прийняти законопроєкт за основу. Це перший крок у законодавчому процесі. Попереду перше та друге читання.

Перше читання — депутати розглянуть концепцію законопроєкту, обговорять її доцільність. Враховуючи підтримку профільного комітету й актуальність теми для оборони, прийняття в першому читанні ймовірне;

Друге читання — робота над текстом кожної окремої статті. Саме на цьому етапі можуть з'явитися важливі доповнення, як-от:

• деталізація компенсаційних механізмів;
• врегулювання питання орендарів;
• положення про пільги з оподаткування;
• механізм оскарження рішень ОВА;
• норми про відновлення земель після припинення сервітутів.

Степан Чернявський, заступник голови аграрного комітету Верховної Ради, в інтерв`ю Аgropolit.com пояснив, що законопроєкт з'явився у відповідь на звернення аграріїв Донеччини, Херсонщини та Сумщини. За його словами, механізм тимчасового сервітуту дозволить виправити ситуацію, коли власники та орендарі сплачують податки й орендну плату за землі, які фактично не можуть використовувати через розміщення на них фортифікацій. Механізм роботи нового закону передбачатиме, що за поданням обласних державних адміністрацій можна буде укладати тимчасові договори сервітуту — наприклад, якщо Державна прикордонна служба будує фортифікації, власники паїв зможуть звернутися до військової держадміністрації із проханням укласти такий договір.

З огляду на висновки профільних комітетів — законопроєкт має отримати висновки бюджетного комітету (щодо фінансування), юридичного (щодо відповідності Конституції), можливо, комітету з питань прав людини.

Враховуючи воєнні реалії та необхідність легалізації вже наявної практики, законопроєкт може бути прийнятий досить швидко — протягом кількох місяців. Але якість остаточного тексту залежатиме від того, наскільки ретельно депутати опрацюють деталі на етапі другого читання.

Необхідність vs справедливість

Законопроєкт №14117 — це спроба розв'язати справді складну дилему. З одного боку, країна веде війну за виживання, і військові потреби об'єктивно мають пріоритет. Фортифікації рятують життя військових і захищають території від окупації. 

З іншого боку, тисячі селян і фермерів, які залишилися на своїй землі, які продовжують годувати країну в умовах війни, не повинні нести непропорційний тягар. Їхні права на власність, їхні інвестиції, їхнє майбутнє також мають значення.

Законопроєкт намагається знайти баланс через механізм компенсацій, обмеження через КМУ, обов'язкову реєстрацію. Але чи достатні ці гарантії? Чи справедлива відстрочка виплат на роки? Чи враховані всі категорії постраждалих?

Відповіді на ці питання з'являться під час парламентських дебатів і, найголовніше, у практиці застосування закону після його прийняття. Важливо, щоб голоси тих, кого цей закон безпосередньо торкнеться — власників землі, фермерів, орендарів — були почуті на етапі доопрацювання тексту.

© Ірина Кошкіна, Kurkul.com, 2026 р.