Сьогодні доступ до інформації про земельні ділянки і оренду на них дозволяє навіть невеликим фермерам ефективно конкурувати з великими гравцями в своїх округах і легко «відщипувати» земельні ділянки у агрохолдингів. 

Будь-який фермер може замовити інформацію про земельний банк у в межах будь-якої сільської ради через такий сервіс як Feodal і побачити, коли закінчуються договори оренди у конкурента, де він обробляє ділянки без договору, а хто власник тої чи іншої ділянки і т.д. Відповідно конкуренція за землю стає якіснішою та динамічнішою. У цьому впевнений СЕО автоматизованих систем, та засновник компанії Feodal Андрій Дем’янович.

Як налагодити та автоматизувати процес роботи з земельним банком таким чином щоб не тільки постійно утримувати баланс земельного банку а стало збільшувати кількість ділянок і гектарів під свій обробіток читайте нижче. 

Як виглядає сучасний аудит земельного банку

Аудит земельного банку – це фундамент роботи кожного аграрного підприємства. По суті це карта від одної до безлічі колишніх сільських рад (КОАТУУ), де є інформація про всі ділянки з двох реєстрів: ДЗК та ДРРПНМ накладена на супутникові знімки та фактичні межі обробітку полів. На такому аудиті одразу видно, хто обробляє ті чи інші земельні ділянки, коли закінчуються договори оренди, де є ділянки без договорів оренди та хто власник земельної ділянки.

«Аудит має складатися з меж земельних ділянок, прав на них та обов'язково всіх суміжних земельних ділянок які є в межах колишніх сільських рад, незалежно від того, мають вони договори оренди чи ні. Вся ця інформація це має бути з'єднана в одну систему. І контури земельних ділянок мають бути наповнені інформацією з реєстру», — додав засновник компанії Feodal.

За його словами, контури меж полів що обробляються – необхідні для аналізу технічних втрат (де ми не повністю обробляємо земельну ділянку) і необґрунтованого обробітку(тобто самозахоплень). Окрім того одразу зрозуміло хто має з нами обміни в полі і скільки ділянок без договору оренди. 

«Ще й досі багато фермерів вважають що аудит це коли ми накладаємо тільки їх земельний банк на супутникові зображення, та оцифровуємо тільки їх поля. Проте в цьому немає сенсу. Для того, щоб працювати над постійним розширенням, конкурувати на місцях – потрібно мати інформацію на інтерактивній карті про всі ділянки з усієї колишньої сільської ради (КОАТУУ)» та й краще під постійним моніторингом,  — зазначив Андрій Дем’янович.

Дайте можливість землевпорядникам думати головою, а не робити ручну роботу 

Землевпорядник — це не лише про папери. За словами Андрія Дем`яновича, часто керівники підприємств навантажують землевпорядників додатковою роботою. Поширена практика, коли землевпорядник це і юрист, і обліковець і частково бухгалтер. Це погана тенденція, оскільки світ стає складнішим землевпорядний світ стає агресивнішим і жорсткішим, конкуренти знають і вивчають ваші прогалини. Відповідно, роль та функція землевпорядника це робота над розширенням, безперервним контролем того що відбувається в сільській раді та утримання земельних активів підприємства. А це потребує стратегічного мислення, що не можливе коли ти займаєшся ручною роботою. 

«Ми ж всі добре розуміємо, що час блокнотів і паперових карт минув. І зараз навіть одноосібники вже мають доступ до автоматизованих карт як у Feodal.Land. Вони хочуть бачити себе, всіх навколо, конкурентів, бачити свої поля і розуміти, де вони не дотягують, і де є ще потенціал. Це все можливо тільки за умови володіння даними і автоматизованим управлінням цими даними, — переконаний Андрій Дем`янович.

Пояснюючи деталі, фахівець зазначив, що автоматизація надає ключову пріоритетну перевагу — оперативність отримання інформації та оперативність прийняття рішень. 

Читайте також: Де ви втрачаєте гроші на полі — розумна оптимізація допоможе розібратись

«Треба розуміти, що поки ваш землевпорядник безплатно чи платно, з реєстру ДЗК чи з реєстру Мін'юсту буде отримувати дані щодо ділянок, то за той час ці дані стануть просто неактуальними. Тобто якщо він буде отримувати виписку по кожній земельній ділянці, по якихось контрагентах, розносити це вручну по картах чи замальовувати фломастером, конкурент добере ще 50 га. І перший стратегічно програє тільки через те, що занадто навантажив землевпорядника дурною роботою замість того щоб автоматизувати процес і дати можливість рухатись до цілей», — зазначив експерт.

Під автоматизацією ми маємо на увазі, що ви не наповнюєте землевпорядну карту вручну. Ви, по-перше, отримуєте її вже готовою, від таких компаній, як, наприклад Feodal. І надалі ви будь-яку інформацію можете отримати в декілька кліків. Наприклад, подивитись зведену аналітику закінчення договорів оренди у конкурентів, або вивантажити списки власників в таблиці Excel, всіх ділянок що не мають договорів і т.д. 

Якщо ви не будете постійно набирати землю – ви помиратимете від відтоку 

Андрій Дем`янович говорить, що великим компаніям потрібно будувати такі процеси які будуть націлені на постійний добір землі та перепідписання договорів.

«Зупинка у процесі розширення точно призведе до зменшення об'єму земельного банку. Бо будь-яка компанія, не зможе утримувати земельний банк, не добираючи при цьому нову землю. Оскільки з різних причин буде відтік землі. Тобто коли ви зупиняєтесь в розширенні земельного банку, в цей момент він у вас зменшується», — зауважив експерт.

Він це пояснив тим, що менші конкуренти завжди будуть «відщипувати» шматки землі системно і потроху. Саме тому потрібно постійно займатися питанням розширення та добору земельного банку.

«Великим перш за все треба боятися відсутності розуміння стратегії, куди ви йдете і які у вашій компанії правила гри. За відсутності злагодженої стратегії, ваші відділи або ваші працівники можуть асинхронно працювати. А не маючи ще й автоматизації, просто не зможуть реагувати на тригери, що виникають на ринку. Як от на появу маленьких, але активних компаній. І все закінчиться тим, що вам просто перекриють дорогу», — додав фахівець.

Андрій Дем`янович навів приклад з життя, коли менша компанія, маючи 3-4 тис. га, маючи непоганий дохід, вирішила інвестувати в активний добір землі.

«Враховуючи, що вони знаходяться на території високої конкуренції, вони почали конкурувати за три роки наперед. Тобто пішли до орендодавців конкурента, стимулювали їх бонусами за перепідписання договорів оренди, термін яких закінчується через три роки й таким чином просто інвестували гроші в майбутні договори оренди, які прийдуть до них через три роки», — зауважив експерт.

Читайте також: Максим Талько: Без земельного аудиту ніколи не отримаєш землі конкурентів

Він зазначає, що це ризик. Але, впевнений — якщо створити правильні запобіжники або просто для себе прийняти, що якийсь відсоток людей може передумати, то цей ризик буде виправданий. Враховуючи те, що у переважній більшості люди, які отримали гроші нехай і наперед, все ж ставляться з відповідально до цього.

«Таким от чином цей невеликий землекористувач створив серйозну конкуренцію великому гравцю. Поки великий гравець пояснював своїм власникам, що треба щось робити. Поки почав закидати бонусами людей, переукладати договори, маленький вже діяв. Він почав платити кращу орендну плату — наприклад, грошима, зерном, цукром, одночасно запустив у дію всю ту систему бонусів. Так він «відгриз» кілька тисяч гектарів землі у великого гравця, у якого наче є свій юрвідділ, купа землевпорядників, але немає одного — швидкості прийняття стратегічних рішень», — розповів Андрій Дем`янович.

Ділянки без договорів та що треба знати про конкурентів: основні вектори розширення 

Основні напрями роботи над розширенням – це робота з ділянками без договорів оренди, з живими та мертвими власниками, моніторинг закінчення договорів оренди в конкурентів, робота з невитребуваними паями та самозахопленими не проінвентаризованими ділянками комунальної власності.

---

Земельні ділянки без договорів – вони є в кожному полі. Якщо вони у вашому полі – це ризик, якщо вони у полі вашого конкурента – це можливості.

---

«Перше що треба зрозуміти —  у вас є всі ділянки без договору оренди на карті, якщо ви користуєтесь системою Feodal, і всіх власників ви можете отримати в списки Excel разом з кадастровими номерами і повною інформацією з реєстрів. Друге, що треба зрозуміти, що великий пул власників таких земельних ділянок – мертві. Ваша задача піти до старости або до своїх «агентів» та відокремити з цього списку живих і мертвих. З ділянками мертвих власників треба йти до територіальної громади та укладати договори управління спадщиною, а з живими – домовлятись», — зазначає Андрій Дем’янович.

Експерт вважає, що земельні ділянки з найбільшим ризиком — це ті, які знаходяться в межах ваших масивів, але без договорів оренди.

«Із ділянками, які не обкладені хоча б договорами на управління спадщиною, складна історія тому, що вони можуть раптом перейти в оренду до одноосібника або одноосібник знайде спадкоємця ділянки, і допоможе переоформити спадщину. Володіння інформацією захистить вас від випадків коли хтось дискує ваш урожай», — наголосив Андрій Дем`янович.

Якщо все ж таки пішов відтік таких ділянок і вони стали активними, то ви просто ризикуєте, що хтось збиратиме вашу кукурудзу і ви нічого не зробите, — переконаний експерт. Тому, він вважає, дуже важливо контролювати ризики неукладених договорів оренди, розуміти всіх, знати точно, хто з них хто.

«Наступний вектор – це моніторити закінчення договорів оренди у ваших конкурентів. Знову ж таки, якщо у вас є автоматизована система ви в один клік можете вивантажити в списки всі ділянки будь-якого конкурента в колишній сільській раді (КОАТУУ), з закінченням договорів оренди в найближчі два роки – і рушати, пропонувати бонуси, або будь-які кращі умови за підписання договору з вами». – коментує Андрій.

Конкурентів треба знати краще, ніж вони себе самі, переконаний засновник компанії Feodal. В тому числі й інформацію про їхній земельний банк, як він розподілений, які строки оренди і т.д. Треба знати, де представники конкурента не з’являються в селі, а де навпаки вони активні. 

«Ви маєте розуміти, що вам з цими конкурентами жити й будувати відносини. Добре буде, якщо вони конструктивні, і з ними можна укладати якісь договори й розуміти ризики один одного, не створюючи якихось ігор чи інтриг, що завжди шкодить обом гравцям. Конструктивний діалог — це найкращий варіант, але він можливий у разі, якщо ви знаєте все про конкурента та ефективно будуєте взаємодію», — переконаний фахівець.

Формуйте відносини з громадою

За словами Андрія Дем`яновича, побудувати якісні відносини, зв'язки можливо лише у випадку, якщо ваш бізнес чесно платить податки.

Громади як і фермери стають все більш обізнані і теж мають доступ до таких даних. Понад 500 громад по всій Україні провели цифровий аудит тільки за останні 3 роки в системі Feodal, і ця цифра постійно зростає.

Від того як ви побудуєте комунікацію з громадами залежить ваш успіх на місцях. Наприклад, по яким ставкам вам будуть передавати оренду польових доріг, або наскільки громада буде лояльна до ваших самозахоплень земель комунальної власності, та обробітку ділянок без договору оренди – чи прийде до вас зі штрафами і кримінальним провадженням. 

Саме громада приймає рішення кому передавати в обробіток ділянки без спадкоємця і яку встановлювати орендну плату для Вас.

Комунікація і активна співпраця з територіальною громадою завжди вигідна обом. Ви захищені, ви законно обробляєте ділянки з неоформленою спадщиною, законно обробляєте польові дороги не за «всі гроші світу», і завжди знаєте про найважливіші земельні події у вашій громаді.

«Якщо ви живете на цих територіях — ви хочете ходити освітленими вулицями, мати можливість сходити в лікарню, їздити по нормальних дорогах і відводити своїх дітей в сучасний садочок, ви маєте розуміти що все це робота «в білу», чесна конкуренція і прозора співпраця», — зауважує він.

Ключове у цьому те, що всі підприємці на території громади мають бути в рівних умовах, коли всі сплачують податки.

«І ви, як чесний товаровиробник, який дружить з державою, платить податки, повинен вимагати таких самих умов для всіх інших гравців, які працюють на цій території. Я маю на увазі зареєстровані договори оренди, сплату ПДФО, військового збору, сплату ПДВ і так далі. Тобто це важливий елемент і без нього ніяк, адже ми працюємо на своїй землі і землі наших дітей. І нам потрібно тут будувати свій імідж шляхом чесних зв'язків, платити податки й розвивати території, де ми працюємо», — підсумував Андрій Дем`янович.

© Ірина Кошкіна, Kurkul.com, 2024 р.