Максим Талько: Без земельного аудиту ніколи не отримаєш землі конкурентів

Максим Талько: Без земельного аудиту ніколи не отримаєш землі конкурентів

2 вересня 2022 589 0

Сьогодні на Kurkul.com говоримо про земельний банк господарства. Що краще орендувати землю чи все ж купувати? Звичайно, якщо ділянки продаються за мізер, то навіть дурень виправдає цю інвестицію. Але якщо поглянути на ринкову ціну, то сумніви тільки посилюються. 

З аналогічним питанням ми звернулись до керівника земельного сектору ТОВ «Жива Нива» Максима Талька. Він поділився своїми секретами переговорів із пайовиками, порадив сервіси для обліку земель і розповів про організацію роботи земельного відділу господарства. Детальніше читайте на Kurkul.com.


«Для нас у пріоритеті не кількість землі, а її якість»  

Kurkul.com: Востаннє у господарстві «Жива Нива» наша редакція була у 2016 р. Тоді земельний банк компанії становив 4,2 тис. га. Як змінилась ситуація?

Максим Талько: Як не дивно, але наразі підприємство обробляє 3,2 тис. га землі. І жодного трагізму тут немає, просто наприкінці 2019 р. компанія відмовилась від частини земель, враховуючи логістичну складову та якість ґрунту. Наголошу, «Жива Нива» культивує продукцію з позначкою органік, тому в пріоритеті не кількість, а якість вирощеного врожаю. 

Kurkul.com: А яким чином вдалось скоротити зембанк? Просто розірвали договори оренди з пайовиками?

Максим Талько: Під час виплати орендної плати ми повідомили орендодавцям про закінчення співпраці. Проте відразу ж інше підприємство укладало з ними нові договори. Таким чином все пройшло дуже легко і ніхто ображеним не залишився.

Kurkul.com: А зараз намагаєтесь «збирати» землі чи залишаєтесь при своїх 3200 га? 

Максим Талько: Розширення земельного банку, є основним завданням земельної служби компанії, яку я очолюю. Дрібними шматочками доповнюємо теперішній земельний фонд. Мова не йде про купівлю готового зембанку якогось господарства. Це, наприклад, можуть бути комунальні землі чи невитребувані паї. 

Якщо говорити про «нові» масиви, то вкрай важливо володіти інформацією про безпеку ґрунтів (забруднення радіонуклідами, важкими металами, пестицидами тощо), щоб не отримати сюрпризи в процесі вирощування. Для цього проводимо еколого-агрохімічне обстеження ґрунтів. Намагаємось уникати земель із показником бонітену нижче 35. Також звертаємо увагу на конфігурацію та розмір полів, враховуючи специфіку процесів органічного землеробства. 

Читайте також: Річниця ринку землі: кожні 5 хвилин хтось купує ділянку

Kurkul.com: Тобто перед орендою ви все-таки проводите агрохімічний аналіз ґрунту? 

Максим Талько: Моя місія — це документи на землю. Але так, в нас є окремий фахівець, який відповідає за сертифікацію продукції та аналізи. Якщо, припустимо, ми заходимо в новий регіон і нічого не знаємо про цю землю, то аналізуємо ґрунт. Далі з лабораторії приходить результат про вміст важких металів та забруднення. Якщо все добре — тоді ми будемо там працювати. Така внутрішня процедура.

Якщо, наприклад, це пай, який поряд з землею, яку ми вже обробляємо, то повторні аналізи немає сенсу робити.  

«Ранок земельного відділу агропідприємства починається не з кави» 

Kurkul.com: Як відстежуєте «вільні» землі? 

Максим Талько: Ми користуємось сервісом Feodal. Я дізнався про нього наприкінці 2020 р., коли проходив курс «Земельні Котики» на освітній платформі Культиварій. Тоді ми якраз шукали зручний сервіс. До того користувались тільки Excel та Digitals. 

З Feodalом значно швидше відслідковувати вільні земельні ділянки без «договору оренди». Це економить багато часу. Звісно ж, моніторимо і зембанк конкурентів та будуємо стратегії для «перехоплення» ділянок, термін оренди яких спливає.

В системі можна побачити не тільки інформацію про речові права по кожній окремій ділянці, а й аналітику закінчення договорів оренди у конкурентів.

Позитивні враження й від технічної підтримки. Працюємо з менеджером, який доступно все пояснює.

Kurkul.com: Які функції сервісу використовуєте щоденно?

Максим Талько: Мій ранок починається з моніторингу речових прав у Feodal. В нас є люди, які на місцях укладають договори оренди й за допомогою цієї функції, я вже бачу чи зареєстрували вони запит. Система вміє сама заглядати в реєстр і звітувати про реєстрацію договорів на нашу компанію. А потім стандартно переходжу на вкладку «рейтинг». Там я бачу, що відбувається на земельних ділянках моїх сусідів чи конкурентів, в якому році та яка кількість договорів закінчується.

Kurkul.com: Ви як керівник, будуєте стратегію і відслідковуєте ділянки, а хто працює над укладанням договорів та веде комунікацію з орендодавцями? Розкажіть, як все відбувається.

Максим Талько: На території кожної сільської ради працюють «земагенти». Вони контактують з пайовиками і підписують договори оренди.

З селищними радами підтримую зв'язок особисто я. З ними намагаємось активно співпрацювати: укладаємо соціальні угоди, впроваджуємо спільні проєкти. Наприклад, на Житомирщині, намагаємось відкрити підприємство з переробки твердих побутових відходів. Також минулого року «Жива Нива» взяла на себе зобов’язання, власним коштом забезпечувати органічними продуктами Старокотельнянську гімназію та дитячий садочок.

«Щоб заплатити пайовикам, ми купуємо продукцію в інших господарствах»  

Kurkul.com: Ну і до найцікавішого — оплати. Цього року вартість зерна поки що нижча, ніж собівартості вирощування продукції. Тому дуже багато господарств перейдуть на натуральну оплату (зерном чи борошном). Яка у вас політика?

Максим Талько: Натуральну оплату ми намагаємось не застосовувати, адже органічна продукція має вищу ціну і не так цікава пайовикам. Але є поодинокі випадки, коли людям все ж таки потрібне саме «зерно для худоби». Тому, уявіть, ми купуємо це зерно в інших господарств, щоб видавати людям «на пай». У цьому році не плануємо щось змінювати і будемо виплачувати орендну плату в грошовій формі.

Kurkul.com: На сайті «Живої Ниви» є окреме віконечко, де ви закликаєте пайовиків до співпраці та пропонуєте орендодавцям бонуси. Особливо зацікавив пункт «Допомога у важких життєвих ситуаціях».

Максим Талько: Ми постійно на зв’язку з пайовиками: пропагуємо органічне землеробство, роз’яснюємо переваги співпраці з нами. При укладанні договору оренди з компанією, виплачуємо збільшену орендну плату за перший рік, таку собі «премію за укладання договору». У нас передбачена виплата матеріальної допомоги на поховання та дострокова виплата орендної плати при необхідності лікування, але для цього необхідно надати довідку з медичної установи. Нещодавно започаткували виплату матеріальної допомоги при народженні дитини у родині пайовика. 

Kurkul.com: Що все ж підкуповує пайовиків: вища орендна плата, турбота про землю та економіку країни чи, наприклад, такі дрібні бонуси?

Максим Талько: Ми справді намагаємось платити більше за оренду землі, аніж конкуренти. Але окрім цього, постійно пояснюємо людям, що ми вирощуємо органіку. Відповідно жодної хімії не використовуємо, не забруднюємо землю, повітря та воду. Шкода, що люди не задумуються про майбутнє і ведуться на додаткових 2-3 сотні грн/га при здачі землі.  

Kurkul.com: Ваша робота в моєму уявленні зводилась тільки до документів, а ви змушені й пропагандою займатись…

Максим Талько: Виходить, що так. Постійно розказуємо, презентуємо наше господарство і пояснюємо, що статус органік — це не просто надпис на папері. Це сертифікація, яка гарантує «чистоту» продукції, а для пайовиків — чисту землю і довкілля. Хоча не на всіх це діє. 

Читайте також: Земельні відносини під час війни: що потрібно знати фермеру

Наприклад, в одній громаді, більшість земель в оренду дали нашому господарству. Люди побачили, що поля не кропимо, дрони не літають, бджоли не гинуть. На додачу ми пояснюємо, що врожайності ми добиваємось агротехнологіями, а не добривами та агрохімією. І до людей поступово приходить розуміння, що так краще. Сподіваємося, що в майбутньому люди самостійно почнуть до нас приходити та просити, щоб ми взяли в них землю в оренду.  

Kurkul.com: Із розмови стало зрозуміло, що господарство, все ж більше орендує, аніж купує землі.

Максим Талько: Так, ми порахували, що нині вигідніше орендувати землю. Та й моя особиста думка, що краще довгострокова оренда, як для підприємства, так і для пайовиків та територіальних громад. Сумлінно виконуючи свої зобов’язання, виплачуючи своєчасно конкурентну оренду плату, підтримуючи соціальну складову громад можна впевнено працювати на орендованій землі. Що ж до власників землі, то їм потрібно пам’ятати, що цей «товар» більше ніхто не виготовляє. Тому перш ніж продавати, варто добре подумати.      

Kurkul.com: Все ж який відсоток в господарстві власних земель, а яка частка припадає на оренду?

Максим Талько: Наразі у господарстві приблизно 10% власних земель, відповідно — 90% орендованих.

Kurkul.com: Якщо дивитись на офіційну статистику, Житомирщина не є лідером за продажем земель сільгосппризначення. Середня ціна за 1 га землі в районі 35 тис. грн. Але ж ми розуміємо, що це тільки статистика. Яка ж реальна ситуація? 

Максим Талько: Житомирщина станом на 2021 р. мала найнижчу середню вартість ріллі в Україні – 21 411 грн. Звідси й така середня ціна продажу. Житомирщина доволі різноманітна в цьому сенсі, землі в південних районах області набагато краще, ніж у північних. До початку повномасштабної війни, ми купували землі в діапазоні від 20 до 45 тис. грн/га, в залежності від району. Загалом масового бажання продати землю не спостерігається, хто хотів вже давно уклали емфітевзис.

Kurkul.com: Щодо договорів оренди: на який термін переважно укладаєте і чи встигаєте переукладати?

Максим Талько: Органічне землеробство передбачає 2 роки «перехідного» періоду на нововведених землях. Тому договори укладаємо на 10 років і більше.Щодо переукладання договорів, то намагаємось не наближатись до 2 років «залишку», постійно пропонуємо пайовикам продовжувати строк оренди, заохочуючи грошовою винагородою за кожен рік продовження.

Kurkul.com: На час воєнного стану в Україні ввели спрощену процедуру передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності. До того всі жалілись на бюрократичну процедура. Чи відчули ви полегшення?

Максим Талько: Так, нещодавно, за допомогою Feodal, ми знайшли кілька невитребуваних земельних ділянок, розпорядниками яких, наразі, є територіальні громади. Надали відповідні клопотання до сесії та чекаємо на відповідь.

 

Але, особисто на мою думку, така процедура є дуже ризиковою для винаймачів. За «новими правилами» ці землі можуть надати в оренду тільки на один рік, без переважного права на продовження оренди. Теж саме й із землями запасу. Так, немає аукціону, але знов ж таки, тільки рік оренди. Тобто на наступний рік, не факт, що вони знову дістануться тобі. Враховуючи 2 роки перехідного періоду, в нашому випадку, це досить великі ризики.

Kurkul.com: Дякую за цікаву розмову!

© Юлія Маковей, Kurkul.com, 2022 р.

Виконано за допомогою Disqus