Український ринок сільськогосподарської землі обіцяє дохідність 5–10 % річних в доларах США, що значно більше, ніж будь-який банківський вклад. Але між «купити землю» і «заробити на землі»  — прірва з підводних каменів, про які мовчать продавці та посередники.

Критерії вибору для інвестора та фермера кардинально відрізняються. Інвестору важливі орендар і дохідність, фермеру — якість ґрунту та під'їзні дороги. Але для обох є спільні пастки: сірі схеми оренди, приховані витрати на оформлення, непроведені перевірки в реєстрах. Тому сьогодні говоримо про критерії вибору земельної ділянки, обов'язкові перевірки перед купівлею та типові схеми, які можуть позбавити вас половини доходу.

Я хочу купити с/г ділянку

Перший і найважливіший крок при купівлі земельної ділянки — це визначитися з метою: чи інвестиція для пасивного доходу, чи земля потрібна для власного господарства? Від цього залежатиме весь подальший підхід до вибору.

«Якщо ми розглядаємо земельну ділянку як інвестицію, тобто як бізнес, то нас цікавить питання наявності орендаря чи можливої передачі оренди», — пояснює Андрій Дем'янович, засновник земельних сервісів «Feodal» та LandMarket.

Логіка проста: земля сама по собі не приносить гроші. Дохід генерує той, хто її обробляє — фермер, агрохолдинг, місцевий підприємець. Тому ключові питання: хто орендар, наскільки він надійний, на яких умовах працює, який строк оренди. Відтак якщо ділянка вже здана в оренду на 5 років надійному агрохолдингу, то ви купуєте готовий бізнес з передбачуваним доходом. Якщо орендаря немає — доведеться самостійно шукати, домовлятися, ризикувати.

Окрім цього критерію, існує кілька інших, які не менш важливі. На основі досвіду сотень угод, Андрій Демʼянович виділив 5 головних критеріїв оцінки с/г ділянки для інвестора:

Критерій	Чому це важливо	Як перевірити
Наявність орендаря	Без орендаря ділянка не приносить дохід	Запитати продавця, глянути в державних реєстрах або LandMarket
Реальна орендна плата	«Сіра» оренда = втрата 50-70% доходу	Просити показати договір + уточнювати усні домовленості
Ціна	Є ризик переплатити	Слідкувати за статистикою офіційних джерел
Вартість оформлення	Може бути вищою за саму землю	Уточнити кількість ділянок у паї (лоті)
Місце розташування	Визначає попит орендарів та ліквідність при продажу	Попросити надіслати скріншот з моЄ  або аналітика на LandMarket
Стан ділянки	Заболочена/заліснена = додаткові витрати	Виїзд на місце або Google Maps

Одна з найбільших неприємних несподіванок — вартість нотаріального оформлення, яка може перевищувати ціну самої землі. Раніше один пай міг бути оформлений одним державним актом. Але коли вводили систему кадастрових номерів, то бувало, цей пай розбивали на кілька окремих ділянок, де кожна отримала свій кадастровий номер. Наприклад, замість одного паю в 1 га було створено 6 ділянок по 10–20 арів кожна. Це особливо актуально для Заходу України: Львівської, Волинської чи Івано-Франківської обл.

«Вартість нотаріальних послуг за оформлення таких ділянок, можливо, буде більше, ніж вартість самої ділянки. Наприклад, ви купуєте 1 га за $3,000, куди входять 6 маленьких ділянок. І замість одного платежу за оформлення ви маєте сплатити $100–3000 за кожну ділянку. Тому перед купівлею обов'язково аналізуйте скільки окремих ділянок входить у пропозицію від одного орендодавця (повний пай)?», — пояснює Андрій Дем'янович.

Критерії вибору землі для фермерів

Критерії вибору землі для фермера кардинально відрізняються від підходу інвестора. Якщо інвестор дивиться на дохідність і орендаря, то фермер оцінює землю як виробничий ресурс.

Критерії для фермера

1. Ґрунт

☐ Візуальний огляд 

☐ Повний аналіз ґрунту 

☐ Немає сміттєзвалищ

☐ Немає торфовищ, обвалів

Тип ґрунту:______________

2. Під'їзна дорога

☐ Проїзд для важкої техніки цілий рік

☐ Доступ для пожежних машин

☐ Проїзд по ділянці забезпечений

Стан дороги:_____________

3. Водопостачання

Рівень ґрунтових вод:_____

☐ Є свердловина/криниця

☐ Є відкриті водойми поруч

☐ Є зрошувальні канали/системи

☐ Аналіз якості води зроблено

! Для поливу та тваринництва аналіз обов'язковий

4. Форма та розмір ділянки

Площа:_____ га

Форма: ☐ Прямокутна ☐ Квадратна ☐ Неправильна

☐ Немає вузьких місць

☐ Зручна для обробки технікою

5. Рельєф ділянки

☐ Рівниний

☐ З перепадами висот

☐ Є схили

☐ Є ями

Перепад висот:_____ м

!На нерівних ділянках дорожча робота техніки

6. Відстань до господарства

Відстань від основної бази:___ км

Час у дорозі:_____ хв

! Їздити щодня понад 50 км = додаткові витрати на пальне

7. Наявність будівель

☐ Є господарські будівлі

☐ Є сарай/склад

☐ Є ангар для техніки

Стан будівель:____________

8. Заліснення та насадження

☐ Є лісосмуги (захист від вітру)

☐ Є великі дерева (кількість:___)

☐ Немає зайвих кущів/дерев

9. Сусідні території

☐ Поруч немає свиноферм/птахофабрик

☐ Немає промислових об'єктів

☐ Немає високовольтних ліній (ближче 250 м)

☐ Сусідні поля не обробляють агресивною хімією

Що поруч:________________

9. Цільове призначення

☐ Для товарного с/г виробництва

☐ Для ОСГ

☐ Для сінокосіння/випасу

10. Мобільний зв'язок та інтернет

☐ Є стабільний мобільний зв'язок

Оператори:_______________

☐ Є можливість підключити інтернет

! Для точного землеробства та онлайн-обліку

Довіряй, але перевіряй

На ринку с/г землі обертаються великі суми, а покупці часто недостатньо обізнані — це приваблює шахраїв. Процедура оформлення права власності добре захищена, адже нотаріус перевіряє всі документи перед угодою. Проте краще перевірити ділянку завчасно — це покаже, чи не затягнеться оформлення через борги власника або інші формальності. 

«Ділянка не зареєстрована в ДРРП, тільки в кадастрі? Затримка 5 днів. У власника є виконавче провадження за якийсь штраф? Плюс мінімум 2 дні, а ще й можливий арешт майна. Обидві проблеми відразу? Чекайте тиждень або вічність», — пояснює засновник земельного сервісу «Feodal».

Що перевірити?	Навіщо це потрібно?	Можлива затримка
РРП (Реєстр речових прав)	Чи зареєстровано право власності на зем. ділянку власника	Якщо ділянки РРП немає, то затримка в перереєстрації +-5 днів
ДЗК (Державний земельний кадастр)	Базова інформація про ділянку	Зазвичай без затримок
СВП (Виконавчі провадження)	Чи немає боргів у власника	Навіть штраф за паркування додає +2 дні
Реєстр боржників	Борги по земельному податку	Залежить від суми боргу
Судовий реєстр	Чи немає спорів щодо землі	Особливо важливо для ОСГ

Особливо важливо для ОСГ

Проте є інша історія, коли землю купують через компанії-посередники. Тут Андрій Дем'янович радить звертатися до перевірених компаній, як-от Volodar, КупиПай, Добрезем, Земінвест. 

«Ще люди користуються купівлею через сайти оголошень, типу OLX, адже думають, що зможуть вийти на власника землі напряму. Хоча якщо проаналізувати, то переважно ділянки там продають також посередники. На сайтах оголошень відсутня верифікація власника чи ділянки. Тоді як для прикладу, в сервісі МоЄ неможливо виставити лише ділянку на продаж, що не перебуває у власності. Тому тут також рекомендую обирати профільні сайти», — підкреслює експерт.

Як айтішник купив болото або тенденції на ринку землі

Земля як інвестиція підходить практично всім, хто готовий розібратися в темі та правильно організувати управління активами.

«Земля — це найкраща інвестиція. В наших умовах, якщо на поле впаде ворожий безпілотник, його заберуть і далі будуть обробляти землю. При цьому дохідність землі може складати 5–10 % на рік. Реально хороший інструмент для пасивної інвестиції», — пояснює Андрій Дем'янович.

Але існує й інша сторона медалі. Це необізнаність інвесторів. Реальна історія з ринку: «айтішник» з Києва вирішив отримувати пасивний дохід від землі. Йому продали заболочену ділянку на Житомирщині. Не перевірив стан землі, можливість обробітку, наявність орендаря — поклався на слова маклера. Результат — мертвий актив без жодного доходу. Тому, перш ніж заходити в цей напрям, важливо розібратися. 

Звичайно, в таку ситуацію ніколи б не потрапив фермер, який купує землю для себе. Але є інша проблема, яку аграрії озвучують практично в кожній розмові: немає де купити, адже ринок пропозицій в дефіциті. При цьому вони конкурують з інвесторами за одні й ті самі ділянки. І тут діє правило: хто перший дотягнеться до продавця, той і виграє.

«Я вважаю, що у фермерів є свої переваги в цій конкуренції. Адже вони можуть особисто оглянути ділянку та оцінити реальну якість ґрунту. Знають місцеві ціни і розуміють справедливу вартість. Можуть торгуватися, вказуючи на конкретні недоліки (заболоченість, ставки поруч, складний рельєф). Продавець теж може використовувати недоліки ділянки для тиску на ціну, але це радше виняток, ніж правило», — каже Андрій Демʼянович. 

А окрім фермерів та інвесторів, в гру вступають і агрохолдинги, які готові платити дорожче. Більше того, аналізуючи статистику, бачимо, що з початку 2025 року великі гравці ринку почали відмовлятися від «сірих» схем. Раніше стандартна практика виглядала так: в договорі вказували мінімальну офіційну оцінку землі (НГО), а реальну ціну доплачували готівкою. Тепер все частіше платять офіційно.

Що змінилося? Андрій Демʼянович пояснює, що коли йдеться про великі обсяги, готівка стає проблемою. Системний інвестор, купуючи 500 га землі на рік, має сплатити приблизно $1,5 млн. Вивести таку суму через ФОП або дивіденди дорого, складно і ризиковано. 

«Простіше купувати офіційно на компанію — це збільшує капіталізацію бізнесу і дозволяє розраховуватися безготівково. Ринок стає прозорішим, що знижує ризики для всіх учасників», — додає засновник LandMarket.

Ну і наостанок про сезонність ринку. Андрій Демʼянович радше схиляється до думки, що її немає. Оскільки на ринку дефіцит пропозицій, то покупці ласі на хороший актив в будь-який сезон. Хоча фіксується менша активність на ринку під час фази активних польових робіт.

Головне при купівлі землі — системний підхід. Перевіряйте орендаря, рахуйте вартість оформлення, не ігноруйте реєстри. І пам'ятайте: ціна — не головний критерій.

Завантажте чек-лист купівлі с/г ділянки від Kurkul.com. У ньому всі критерії оцінки, таблиці перевірок та місце для ваших нотаток. Візьміть з собою на огляд ділянки, щоб не забути нічого важливого.

© Юлія Маковей, Kurkul.com, 2026 р.