Земельні відносини під час війни: що потрібно знати фермеру

Земельні відносини під час війни: що потрібно знати фермеру

11 травня 2022 699 0

Місяць тому депутати проголосували за прийняття закону 2145-IX, який визначив особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану. Зокрема, прийнято цілу низку зміну, щодо взяття і передачу в оренду земель сільгосппризначення, укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан. У сьогоднішньому матеріалі Kurkul.com ми порівняли, які ключові зміни відбулись згідно з новоприйнятим законом. А також опублікували відповіді на найпоширеніші запитання щодо закону 2145-IX підготовлені експертами програми USAID із аграрного і сільського розвитку (АГРО).

Порівняльна таблиця внесених змін щодо регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану згідно з 2145-IX

Було Стало 
Після закінчення строку договору оренди земель с/г призначення, орендар має укласти договір оренди землі на новий строк. Автоматичне поновлення на 1 рік дії договорів на використання земельних ділянок с/г призначення усіх форм власності (суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту). При цьому не передбачаються жодні дії орендаря.
В Україні неприватні землі передавались в оренду за результатами проведення земельних торгів чи за рішенням відповідного органу розпорядження землею Введено спрощену процедуру передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юросіб, громадських організацій тощо.
Щоб отримати комунальну землю сільгосппризначення в оренду, варто було моніторити оголошення на вебсайті Держгеокадастру на предмет уже запланованих земельних аукціонів та брати в них участь. Земельні торги щодо передачі прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо с/г ділянок державної, комунальної власності заборонено.

При оренді с/г ділянок державної та комунальної власності:

1. Строк дії оренди встановлюється договором.

2. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути менш як 3% НГО та не може перевищувати 12% НГО.

При оренді с/г ділянок державної та комунальної власності:

1. Строк оренди землі не може перевищувати 1 року.

2. Розмір орендної плати не може перевищувати 8% (може бути меншим) нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки, яку визначають від середньої НГО одиниці площі ріллі по області.

При договорі емфітевзису міститься заборона для емфітевта передавати земельну ділянку в оренду іншій особі. У період дії воєнного стану цей пункт такого договору застосуванню не підлягає.
Передбачена реєстрація права оренди земель с/г призначення державної та комунальної власності с/г товаровиробнику в оренду, у Державному реєстрі речових прав. Такий договір реєстрації не підлягає.
Укладання договору передачі постійним землекористувачем або емфітевтом земельної ділянки с/г призначення державної та комунальної власності с/г товаровиробникам в оренду на мінімальний строк у 7 років.  Строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Вимоги щодо мінімального строку договору оренди землі у 7 років до таких договорів не застосовуються.
Договір про передачу права землекористування укладається письмово. Договір про передачу права землекористування може укладатись в електронній формі.
Право оренди чи суборенди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Реєстрацію цього права можна здійснити через місцевий центр надання адміністративних послуг (ЦНАП), який приймає документи для держреєстрації речових прав на нерухоме майно, або у нотаріуса. Для виникнення права оренди або права суборенди необхідно провести державну реєстрацію районною військовою адміністрацією договору про передачу права землекористування у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного часу. 
Договір оренди землі підлягає обов’язковій державній реєстрації. Факт укладення договору оренди землі необхідно зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За державною реєстрацією договору оренди землі необхідно звернутися до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, міської, районної, державної адміністрації, в тому числі через центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) чи до нотаріуса. Це може зробити як орендар, так і орендодавець. На час воєнного стану державна реєстрація договорів, на підставі яких виникають права оренди та суборенди землі, здійснюється районною військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Відповіді на найпоширеніші запитання, які стосуються оренди земельних ділянок сільгосппризначення:

Чи можна передавати в оренду земельну ділянку з кадастровим номером та визначеною площею, якщо вона потребує зміни цільового призначення? 

Ні. Її цільове призначення можна буде мінити після відновлення роботи Державного земельного кадастру.

Читайте також: Чи реально отримати кредит на посівну фермеру: відповіді, умови, рішення

Чи можна ділянку під пасовища чи сіножать передавати в оренду під вирощування культур? 

Ні. Для передачі такої ділянки в оренду під ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ТСВ) потрібно змінювати код цільового призначення. Це стане можливим лише після відновлення роботи Держземкадастру.

Чи можуть органи місцевого самоврядування передавати в оренду сільгоспугіддя із цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства»?

Згідно із Класифікацією, окремими видами цільового призначення  є: код 01.01 — для ведення ТСВ; код 01.02 — для ведення фермерського господарства. Оскільки в цьому випадку потрібно змінювати цільове призначення, передача такої ЗД в оренду на підставі Закону № 2145-IX не здійснюється.

Як замінити в документах на ділянку «пасовище» на «рілля» при передачі її в оренду для ведення ТСВ? 

Така заміна можлива після розробки проєкт землеустрою, що забезпечують екологоекономічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Далі склад угідь вносять до Кадастру. Тож зміна складу ділянки наразі неможлива, допоки не відновить роботу Державний земельний кадастр.

Чи дозволено передавати в оренду нерозподілені паї? 

Так. Їх оренда можлива за рішенням ради відповідної територіальної громади

Де отримати відомості про землі державної власності, які є можливість передати в оренду? 

До відновлення роботи Державного земельного кадастру такі відомості можна отримати у Держгеокадастрі або його територіальному органі. Сільська, селищна та міська ради теж можуть мати такі відомості.

Читайте також: Чи вистачить дизельного пального для посівної, та де його шукати фермерам?

Якщо договір оренди закінчився після 24.02.22, але до ухвалення Закону, чи подовжується він автоматично на 1 рік? 

Закон № 2145-IX може застосовуватися до наявних відносин станом на 7 квітня, коли цей Закон був введений у дію. Якщо договір щодо землі припинив свою дію до цього часу, то вважається, що такі договірні відносини припинилися.

Що робити з договорами оренди на землі для ТСВ, якщо їх дія закінчується у квітні 2022 року, але рішення про нові договори оренди ухвалено в лютому зі ставкою річної орендної плати 10%? 

Якщо дія договору закінчилася після 7 квітня 2022 р., то відповідно до Закону № 2145-IX такий договір вважається автоматично поновленим на 1 рік. Та використовується орендна плата вказана у договорі.

Чи можна купити/орендувати сільгоспділянку на земельних аукціонах в системі «Прозорро.Продажі»?

Земельні торги щодо сільгоспділянок не проводяться. Заборони щодо проведення земельних торгів із продажу чи оренди інших категорій земель з законом не встановлено.

На земельних торгах у системі «Прозорро.Продажі» (після ухвалення Закону № 2145-IX) придбали право оренди с/г землі та уклали договір. Зареєструвати не можемо. Як це зробити та почати користуватися землею? 

Право оренди можна буде зареєструвати тільки з відновленням роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

© Юлія Маковей, Kurkul.com, 2022 р.

Виконано за допомогою Disqus