Мабуть, немає жодного фермера, який не знає, що договори оренди землі мають бути зареєстровані. Реєстр прав на нерухоме майно, який є сьогодні, добрий тим, що, окрім внесення відомостей, які мають якусь структуровану інформацію, він повністю відкритий, тож доступ до нього має кожен. Це робить землекористування прозорим, а конкуренцію чесною, наскільки це можливо.

---

Історія реєстраторів договорів оренди за останні 10 років 

Усе починалось з органів місцевого самоврядування. У 1998 р. Кабінет Міністрів України наділив виконавчі комітети міських, сільських і селищних рад повноваженнями на реєстрацію договорів оренди щодо користування земельними частками та земельними ділянками. Зараз ми розуміємо, що тоді це виглядало досить примітивно, але все ж таки ми мали сертифікати, тобто право на земельну частку, або державні акти на право приватної власності. Поняття кадастрового номера тоді ще не було, тож державний акт містив певні дані про земельну ділянку, наприклад, опис, цільове призначення та умовне зображення цієї ділянки. А сертифікат мав мінімум конкретизованих відомостей.

Договори оренди сміливо реєстрували в книгах, зошитах і подібних наборах аркушів, де облік вели довільно й неконтрольовано. Звичайно, договори оренди земельних часток, зареєстровані таким чином, усе ще мають певний юридичний статус таніхто не відміняв постанову Кабінету Міністрів, і ці договори — єдиний шлях до права користування в тих селах і селищах, де ще не відбулось розпаювання.

У 2003 р. утворився Державний комітет України по земельних ресурсах. Тоді ми отримали мінімально діджиталізовану структуру (автоматизовану систему ведення Державного земельного кадастру), де контролювався земельний банк і реєструвались договори оренди. Держава створила умови, які дають змогу бачити скільки земельних ділянок знаходиться в законному користуванні тими чи іншими суб’єктами та які земельні ділянки не зареєстровані. Тобто утворився структурований облік, і в кінці даного етапу з’явилися кадастрові номери, що дали змогу ввести електронне управління земельним банком України. Така структура мала купу корупційних схем. Але так чи інакше це був законний процес підтвердження державою зареєстрованого права користування земельною ділянкою.

Згодом, у 2009 р., Україна плавно перейшла до електронного обліку, де утворився процес формування обміннихфайлів і можливість наповнювати ці файли інформацією про орендаря, ЄДРПОУ і т. д. Нехай не всі обмінні файли містили повноціннуінформацію, але це вже щось. Відголоски цього процесу ми бачимо досі, коли маємо в електронних сервісах Держгеокадастру інформацію про орендаря без номера, дати й органу реєстрації. Це свідчить про те, що дане користування було зареєстроване до 2013 року.

І нарешті у 2013 р. ми перейшли на новий, діджиталізований, етап управління речовими правами на нерухоме майно. У тому числі й земельні ділянки — державний реєстр речових прав на нерухоме майно під адмініструванням Мін’юсту. Тобто ми отримали структуровані реєстри, де можна черпати інформацію з відкритих джерел.

---

Чому реєстрація договорів оренди важлива для фермера?

Законне землекористування дає можливість бути чесним перед ОТГ, державою і своїми орендодавцями. Сільгоспвиробники мають гарантію, що ніхто їхню, наприклад, кукурудзу не збере, орендодавці — що отримають орендну плату, а держава — що отримає податки. Це можливість продавати продукцію законно, «по-білому», не перейматися заблокованими податковими накладникми, інспекціями й іншими подібними проблемами.

Ще одна важлива перевага — це захист від рейдерів, пайхантерів, тітушок і кого завгодно, хто приходить у межі вашого округу, створює бучу та розказує орендодавцям, який ви поганий господар. Адже завжди знайдуться люди, готові переоформити договір на іншу юридичну особу, якщо їх договір не був зареєстрований законно і вони отримають за це бонус.

Потрібно пам’ятати і про ринок землі, де на перших порах буде хаос, у якому зацікавлені сторони будуть насамперед шукати земельні ділянки без права оренди.

Тепер більш детально розглянемо переваги реєстрації договорів оренди землі.

Читати також: Бонус до врожаю: фінансові інструменти, як додаткові можливості для аграрія

---

Без реєстрації: розбираємо конкретні приклади

Кейс № 1

Скажімо, на земельну ділянку, де ви працюєте, договір оренди зареєстровано в ДЗК, але без перенесення в реєстр речових прав на нерухоме майно, ви щасливі, подаєте декларацію платника єдиного податку, обробляєте землю. Але після відкриття ринку землі цю земельну ділянку продають вашому конкуренту і відкривається можливість переходу права власності на цю земельну ділянку вже для нового господаря. Конкурент, звісно, каже: «Я не хочу, щоб ти мені платив за оренду, це моя земельна ділянка, давай мінятися, а як не хочеш — я відбиваю межі в натурі».

І тут нічого не вдієш, тому що ви маєте договір оренди, зареєстрований ДЗК між суб’єктами, які вже не пов’язані з земельною ділянкою, і його, скоріш за все, без додаткових судових процесів не перенести в реєстр речових прав на нерухоме майно.

Такого сценарію можна уникнути, якщо перенести старі договори в новий реєстр просто поданням документів із додатками та підписом заяви.

 

Кейс № 2

Ще одна ситуація — ви маєте зембанк загальною площею 2 тис. га. З них 1,9 тис. га зареєстровані в реєстрі нерухомого майна у 2013 р. на 10 років. Ви спокійні, у вас є ще 3 роки до закінчення договорів оренди. Не витрачаєте час на переукладання договорів, на земельний аудит — у вас є в Excel табличка та розуміння, що є 1,9 тис. га в реєстрі та 100 га або в процесі реєстрації, або якісь там помилки, на що ви особливо не звертали уваги.

Приходить липень 2021 року, відкрився ринок землі, ви обробляєте землю. У 2022 р., коли ринок землі вже в повному розпалі, ви починаєте думати про поновлення договорів оренди. Приходите до ваших орендодавців, щоб укласти договори на поновлення строку угоди і в результаті чуєте від третини з них: «Знаєш, я тут так подумав, мабуть, ні — купи в мене земельну ділянку». І ви стикаєтесь із тим, що не можете переукласти договори на новий термін як мінімум на 30% вашого земельного банку.

Але це ще не все, оскільки ви не робили земельний аудит у ваших сільських радах, і тимчасово почували себе впевнено. У межах Ваших оброблювальних масивів, де не зареєстроване правооренди на земельні ділянки, тобто тих людей, яких ви пропустили, хто помер тощо, землю уже скупив конкурент за безцінь. Враховуючи очікувані ціни на землю початку відкриття ринку, ви розумієте, що вже не 30%, а 50% втрачаєте у 2023 р., бо не подбали про поновлення термінів оренди і земельний аудит.

---

ОТГ і фермери — бути готовим до аудиту

Слід також згадати і про новостворені ОТГ, яким потрібні кошти, щоб існувати і закладати певний бюджет на розвиток. Першочергово ОТГ зроблять аудит земельних ділянок, які передали їм у комунальну власність, скільки з них придатні для обробітку, скільки державних земель обробляли фермери за “згодою” сільських голів тощо.

Далі ОТГ буде налагоджувати процес надходження коштів до свого бюджету через орендну плату за земельні ділянки  комунальної власності. Очевидно, навіть якщо ви обробляли землю необґрунтовано 10 років, цей процес колись закінчиться. Такі земельні ділянки дуже легко виявити і виставити на аукціон після інвентаризації. Тож якщо ви не слідкуєте за процесом аукціонів, то можете проґавити цю земельну ділянку. Крім того, ви ризикуєте втратити врожай, який посіяний на ній.

Підсумовуючи, слід наголосити, що фермери, холдинги та будь-які суб’єкти, які виробляють сільськогосподарську продукцію, повинні дбати про законне право користування земельними ділянками. Звісно, необхідність реєструвати договори оренди в реєстрі речових прав на нерухоме майно, приймати зобов’язання до сплати податків та оренди, але, разом із цим, ви отримуєте впевненість у майбутньому та захист свого врожаю.

---

За безкоштовною консультацією з аудиту земель і реєстрації договорів оренди звертайтесь за тел.: +380 98 614 89 54.

Більше інформації щодо моніторингу земельного банку ви можете отримати на сайті feodal.online

© Андрій Яцина, Kurkul.com, 2020 p.