Сьогодні на порядку денному української агроспільноти — тема перепідписання договорів оренди на землю. Інша проблематика, яка наповнює інфопростір і турбує фермерів, це розширення земельного банку, управління спадщиною, зайняті земельні ділянки, ідентифікація конкурентів, методи боротьби з рейдерством тощо.

За експертною думкою щодо цих питань Kurkul.com звернувся до людини, яка знає абсолютно все про головний актив аграріїв — землю. Андрій Дем’янович є засновником сервісу автоматизованого моніторингу земельного банку «Feodal.Online», а ще викладає на курсі «Земельні котики» від освітньої платформи «Культиварій». До речі, заняття на наступному курсі, де фермерів навчатимуть ефективно керувати власним земельним банком та вигідно купляти-продавати землю. 

Kurkul.com: У системі «Прозорро» станом на січень ціни лотів з орендою землі с/г призначення зросли в п’ять разів. Якою є динаміка росту вартості оренди землі сьогодні і які чинники впливають на її зростання?

Андрій Дем’янович: На розмір орендної плати першочергово впливає конкуренція. Там, де вона наявно розвинута, спостерігаються великі ставки орендної плати. Показник 3% (Згідно зі статтею 288 Податкового кодексу України, річна сума платежу, що підлягає перерахуванню до бюджету, не може бути меншою, ніж 3% нормативної грошової оцінки — прим. ред.) вже давно своє віджив. Адже ці 3% від нормативної грошової оцінки сьогодні вже не відображають реалії ринку орендної плати. 

Читати за темою: Які переваги над холдингами у користуванні землею можуть мати малі господарства

Відповідно, якщо аграрія щільно «підтискають» конкуренти, а він при цьому залишається ефективним і готовим ділитися власною маржею з орендодавцями, у цьому випадку розмір орендної плати матиме тенденцію до зростання. Інший чинник, що впливає на вартість оренди землі — її якість.  Зрозуміло, що за оренду ділянок суто з піщаними ґрунтами $200 ніхто платити не буде, бо це нерентабельно. Водночас усі розуміють, що в Черкасах $50 орендної плати ніхто не проситиме, адже там така маржа, що легко дозволяє вистояти у конкурентній боротьбі. Там вже давно сплачують понад $200/га.

Kurkul.com: Законопроєкт № 5600 сприятиме виходу з тіні землевласників, коли плата МЗП ляже на плечі орендаря?

Андрій Дем’янович: Насамперед законопроєкт спрямований на детінізацію ринку, а саме на вихід одноосібників із тіні й тих, хто орендує земельні ділянки неофіційно. Звичайно, вони заробляли у попередні роки суттєво більше, тому що не ділилися маржею з державою, не показуючи навіть офіційну орендну плату. І Проєкт Закону 5600, і Закон 1914 якраз покликані наповнити громади грошима і вивести цей тіньовий ринок на поверхню. Це буде важко і це буде довго, цей процес буде насичений конфліктами. Але в будь-якому випадку цей законопроєкт принесе свої плоди у вигляді грошей, на які будуть утримувати садочки, школи, освітлювати вулиці. 

Kurkul.com: Чим загрожує фермерським господарствам поява рантьє і чи можна її очікувати в найближчій перспективі?

Андрій Дем’янович: Все залежить від ситуації з конкретним фермерським господарством. Скоріш за все, роль рантьє якраз дістанеться голові господарства або комусь афілійованому. Тому що, по-перше, фермер має довіру селян. Отже, прийдуть саме до нього продавати. Тобто тут ніякої проблеми не буде. Але уявімо паралельну реальність, де якомусь рантьє дійсно вдалося набрати 1000 га без згоди фермера. Це ті 1000 га, які обробляє саме цей фермер. Що змінилося у цьому випадку для аграрія? По суті, нічого, тільки відбулася заміна сторони в договорі. Єдина проблема полягає у тому, якщо фермер вороже налаштований до рантьє або рантьє до нього, то ні про яке поновлення строків договорів про користування не буде йти мова.

А пам’ятаєте, скільки ми в останні роки говорили, навіть кричали на всю Україну, що фермерам вкрай необхідно якомога швидше поновити строки оренди у договорах? Хто не дослухався до наших порад, можна вважати, що просто сам собі «вистрілив у ногу». І буде змушений мати справу з цим рантьє до самісінького закінчення строку дії договору користування. 

Читати також: Пів року від запуску ринку землі: результати, зміни та вартість паїв

Для рантьє ситуація може бути не вигідною через те, що він іде в таке жорстке протистояння з фермером. Він може отримувати офіційні 3% нормативної грошової, якщо фермер колись вказав ці ставки в умовах договорів. Таким чином, рантьє недоотримуватиме кошти й не матиме змоги збільшити власну річну прибутковість. Але для фермера, якщо цей рантьє йому не кревний ворог, навіть вигідно мати одного орендодавця, якому платиш у рік конкретну суму та ще й грошима. Бо навряд чи рантьє хотітиме натуральну форму виплати. Тож для фермерського господарства це плюс — адміністративно буде легше оперувати і налаштувати. 

Але при диверсифікації ризиків орендні відносини з одним рантьє набагато гірші у разі конфлікту. Тому що у цьому випадку фермер ризикує одразу сотнею земельних ділянок, а не сотнею конфліктів з орендодавцями. 

Kurkul.com: Як оперативно відстежувати інформацію про появу вільних земельних ділянок та статус ділянок у конкурентів?

Андрій Дем’янович: Звичайно, потрібно зробити аудит. Як приклад, наша система Feodal.land може похвалитися наповненою інформацією з державного кадастру, з реєстру речових прав на нерухоме майно, інформацією про межі фактичного обробітку, про необґрунтований обробіток, а також містить дані щодо технічних втрат і ще багато інших цікавих та потрібних параметрів для товаровиробника. Без володіння інформацією залишається хіба що тикати вручну по карті, а ті, хто зробив аудит, швидко вас обійдуть. Хочу звернути увагу, що аудит треба було зробити ще рік назад, а пів року тому — поновити всі договори оренди.

Читати ще: Скільки коштуватиме земля у 2022 році — прогноз експертів

Kurkul.com: Назвіть три головні інструменти консолідації землі, які аграрій може використовувати вже сьогодні.

Андрій Дем’янович: Першим інструментом має стати сам аудит. Кожному фермеру потрібне розуміння, наскільки конкуренти залізли на його територію чи він заліз на їхню і які існують можливості для розвитку земельного банку.

Консолідацію можна починати з аудиту і далі продовжувати набором вільних земельних ділянок та оформленням спадщини, якщо вона присутня. Або ж обрати варіант утримання громадою земельних ділянок з управлінням спадщиною.

І третій найефективніший інструмент — це обміни з конкурентами. Їх варто формалізувати у меморандумах. Підписаний з обох сторін меморандум не несе прямих юридичних зобов’язань. Але у разі конфлікту й збору врожаю якоюсь із нечистих на руку сторін він може бути важливим аргументом.

Kurkul.com: Які проблеми можуть чатувати на аграрія, якщо він бере в оренду землю, отриману орендодавцем у спадок?

Андрій Дем’янович: Жодних проблем. Скоріше за все, молодий орендодавець прийняв у спадщину земельну ділянку, яка, своєю чергою, присутня у реєстрі, як нерухоме майно. Цей орендодавець, найімовірніше, має всі свіжі документи з кадастровим номером і відповідним записом у РМП. Підписуйте договір на максимальну кількість років і на максимально «білу» орендну плату, вчасно сплачуйте гідну суму орендодавцю і все буде добре. 

Читати за темою: Ефективне протистояння рейдерам — як фермеру захистити земельний банк

Kurkul.com: Які умови оренди викликають найбільшу дискусію між орендарем та орендодавцем і як краще діяти при обговоренні умов?

Андрій Дем’янович: Власник паю — орендодавець — завжди думає, що він колись перейде від хорошого орендаря до кращого. І це нормальне явище, тому що українська ментальність не передбачає довгострокового планування. Проте варто нагадати, що закон регламентує мінімальний термін оренди на рівні 7 років. І це є першим каменем спотикання між орендодавцем і орендарем, бо орендар хоче максимум, а орендодавець — мінімум. До того ж земельні відносини в останні роки існують у нових реаліях, коли приходять вже спадкоємці пайовиків, які все частіше починають вимагати істотних умов, що стосуються розміру «білої» орендної плати, відповідальності за невиплату, штрафних санкцій тощо. Орендодавці старшого віку такого не робили, вони просто підписували там, де їм показували. 

Kurkul.com: Як треба вказувати оплату за оренду паїв: у відсотках від НГО чи у грошовому вираженні?

Андрій Дем’янович: Для уникнення можливих конфліктів у майбутньому, коли вас звинувачують у несплаті орендної плати, залізним варіантом розв'язання проблеми буде зазначення конкретної суми у гривнях. І тоді у вас не буде жодних ризиків щодо невиплати орендної плати.

Бо хтось колись може оскаржити розмір вашої нормативної грошової оцінки, вказаної в договорі, що буде підставою для виплати орендної плати попередніх років і означатиме також автоматичну невиплату орендної плати. І ви самі собі створите проблему, а також лазівку для ваших конкурентів. Взагалі, найкращим рішенням буде заплатити кваліфікованим юристам, щоб вони допомогли скласти якісні договори, які максимально убезпечать вас і ваших орендодавців від подібних історій.

Kurkul.com: Орендодавців часто хвилює можливість припинення дії договору оренди та можливість продажу. Як орендарю заспокоїти землевласників, але убезпечити себе від дострокового розірвання?

Андрій Дем’янович: У випадку купівлі-продажу земельної ділянки немає варіантів дострокового розірвання. Умови, права та обов’язки залишаються, просто переходячи у право власності. Жодна зі сторін не ризикує. Небезпека є тільки у можливому оскарженні умов договору новою стороною у майбутньому. Але це довга гра і, скоріш за все, в неї грати не будуть. 

Читати також: 6 проблем купівлі-продажу землі + бонус

Kurkul.com: Виплата орендної плати на кілька років наперед — це часте прохання власника паю. Як оформити юридично цю виплату і як убезпечити себе від ризиків втрат?

Андрій Дем’янович: В такій ситуації без проблем оформляється виплата орендної плати наперед, після чого виплачуються гроші. Потім  орендодавець, по суті, залишається винним орендарю гроші, а він нараховуватиме йому у наступні роки орендну плату. Якщо орендна плата буде індексуватися, він мав би заплатити більше. Зрештою, це чесно. І у випадку правильного нарахування орендної плати чесним орендарем орендодавець точно не втратить, а отримає належне.

Але у випадку, коли конкуренція створить умови нової орендної плати на ваших територіях і відбудеться підписання якихось нових додаткових угод з боку орендаря, ви вже це не отримаєте. Тому що з вами, орендодавцем, додаткову угоду вже не підпишуть, бо ви отримали гроші наперед. Варто зауважити, що дуже часто додаткові угоди про зміну орендної плати не підписують. Просто сплачують більше. А вам не будуть платити більше, бо ви вже отримали свої гроші. Краще брати гроші щороку і не переживати.

Kurkul.com: Як оминути людський чинник при укладанні і поновленні договорів оренди?

Андрій Дем’янович: Переукладання — це завжди маніпуляція. Маніпуляція строком, маніпуляція конкуренцією, маніпуляція бажанням продавати або не продавати. Від цього ніяк не захиститися, треба лише вибудовувати добрі відносини зі своїми орендодавцями й сподіватися на те, що вони вас теж будуть любити й ставитимуться до вас щиро. Що може завадити маніпуляціям або звести їх до мінімуму, то це авторитет самого фермера. Чим він кращий, тим маніпуляцій буде менше.

© Анна Клочко, Kurkul.com, 2022 р.