У липні 2026 року виповнилося рівно п'ять років від скасування двадцятилітнього мораторію на продаж сільськогосподарської землі. З моменту запуску ринку сільгоспземель в Україні уклали понад 330 тис. угод купівлі-продажу. За цей час змінили власників близько 1 млн га, а середня ціна гектара зросла на 96% — до понад 64 тис. грн. Kurkul.com підбив підсумки п'ятиріччя — у цифрах, дослідженнях і думках фермерів.

Три етапи: як відкривався ринок

Дата	Що змінилось	Обмеження
1 липня 2021	І етап: фізичні особи — громадяни України отримали право купувати с/г землю	До 100 га на одну особу; тільки громадяни України; ціна не нижче НГО
1 січня 2024	ІІ етап: до ринку допущені юридичні особи — резиденти України; ліміт для фізосіб підвищено	До 10 000 га на одного бенефіціара; іноземці — лише після референдуму
1 січня 2030	ІІІ етап (запланований): скасування мінімальної ціни (не нижче НГО)	Обговорюється питання допуску іноземців

П'ять років у цифрах

За даними Держгеокадастру та KSE, станом на початок літа 2026 року:

Показник	Дані
Загальна кількість угод від відкриття	понад 330 000
Загальна площа проданої землі	понад 1 млн га
Зростання кількості угод (2021 → 2025)	з 10 000 до 164 000 — у 16 разів
Ціна гектара при відкритті (2021)	≈ 30 000 грн/га
Середньозважена ціна гектара (2026 р.)	≈ 66 000 грн/га
Середня ціна гектара (квітень 2026 р.)	≈ 56 000–75 000 грн/га
Абсолютний ціновий рекорд	до 100 тис. грн/га (січень 2026 р.)
Частка юросіб у купівлях (2025 р.)	понад 30%
Приріст середньозваженої ціни від старту	з 30 до 66 тис. грн/га — вище темпів інфляції
Лідери за площею продажів	Полтавська, Дніпропетровська, Харківська області

Для порівняння: у 2021 році аналітики прогнозували, що через 3-4 роки земля подорожчає у 2-2,5 раза і наблизиться до $1,5-2 тис./га. Прогноз справдився — за підсумками 2025-го гектар коштував у доларовому еквіваленті близько $1,3-1,5 тис., а у 2026-му наближається до $1,5-1,8 тис.

Як змінювалась ціна землі рік за роком

2021 рік. Ринок стартував помірковано. За перші шість місяців продано близько 107 тис. га. Середня ціна — близько 32 тис. грн/га. Паніки та ажіотажу не сталося — ринок виявився «гіроскопом», що повільно набирає обертів.

2022 рік. Попри збройну агресію, ринок не зупинився. Щоденний обсяг угод впав із 841 до 196 га у найгострішій фазі, але вже до кінця року укладено 45 тис. угод на 91 тис. га. Фермери в безпечних регіонах продовжували купувати.

2023 рік. Відновлення та стабілізація. Ринок нарощував обсяги. Офіційні ціни могли бути заниженими — середньозважена вартість угод дорівнювала приблизно п'ятирічній орендній платі.

2024 рік. З 1 січня юридичні особи отримали право купувати землю. До середини 2024 року понад 724 компанії скористалися цим правом. Ціна гектара сягнула близько 47–51 тис. грн. На Полтавщині ціна для юросіб становила близько 93 тис. грн/га.

2025 рік. Рекордний рік: 164 тис. угод на 228 тис. га — абсолютний максимум за всю історію ринку. Фінансовий обсяг зріс на 43% (до 18 млрд грн). Середня ціна перевищила 50 тис. грн/га. Юрособи платять за гектар на 17–47% більше, ніж фізичні особи.

2026 рік (перші 4 місяці). Середньозважена ціна сягнула 66 тис. грн/га. У січні зафіксовано абсолютний рекорд — 95,7 тис. грн/га. 

Де земля коштує найдорожче

Найдорожча земля — на Івано-Франківщині та Київщині: 100–170 тис. грн/га і вище. Найактивніший ринок — на Вінниччині та Чернігівщині. Найдешевші ділянки — у прифронтових районах: від 30 тис. грн/га. Близькість до портів Одещини або залізничних хабів на кордоні з ЄС додає до вартості гектара 15–20%.

Фермери з Одещини та Сумщини підтверджують регіональні тренди.
Зокрема, в Одеській області ціни на землю зростають, але поки що не досягли максимальних сум. Продавці пропонують ділянки по $2–3 тиc./га — це ринкова ціна, яка враховує економічну доцільність. 

«Кожен рахує, за який час інвестиція окупиться. У нас, на півдні України, ризиковане землеробство: може два-три роки не бути врожаю, а потім — вражайний рік. Тоді орендна плата і ціни на землю стрибають угору. У 2026 році врожайність є, але ціни ще не виросли», — коментує фермер з Одещини Микола Константинов.

Що впливає на ціну землі

Київська школа економіки провела масштабне дослідження на базі 332 тис. угод купівлі-продажу з 2021 по 2025 рік. Автор дослідження — Євгенія Мітряхіна, магістр KШE. Використано просторову модель гедоністичного ціноутворення, яка враховує вплив цін на сусідніх ділянках.

Ключові висновки:

• війна знизила ціну на землю в середньому на 29%;
• земля, що ближче до зони бойових дій, — дешевша;
• відкриття ринку для юросіб у 2024 році дало загальний ринковий ефект +4,3%; юрособи купують у середньому дорожче на 44%;
• найсильніший фактор ціноутворення — нормативна грошова оцінка («якір» ціни);
• ціна падає з віддаленням від Києва, обласних центрів та доріг, а також для більших за площею ділянок;
• інші значущі фактори: тип громади, ландшафт, щільність забудови, структура землекористування.

«Ринок повільно розвивається, але залишається під тиском адміністративних обмежень і безпекових ризиків», — коментує Олег Нів'євський, голова Центру досліджень продовольства та землекористування КШЕ, експерт із земельних питань та аграрної економіки.

Юридичні особи —  новий гравець, що змінює ринок

Відкриття ринку для юросіб з 1 січня 2024 року разом із підвищенням ліміту з 400 до 10 тис. га на одного бенефіціара дало передбачуваний результат. Їхня частка в купівлях постійно зростає, і вплив на ціноутворення вже відчутний.

«Юрособи купують у середньому на 37% дорожче і в цілому підняли ціну на ринку на більш ніж 4%», — зазначає Олег Нів'євський з посиланням на економетричну просторову модель KSE.

Микола Константинов, фермер з Одещини, підтверджує, що масовий продаж землі не відбувся. На початку, коли це все запроваджувалося, були великі побоювання, що всі дрібні фермери не зможуть конкурувати за цінами, а люди поспішатимуть продавати землю.  

«На практиці ми бачимо, що масовості як такої немає. Люди, які продають, зазвичай звертаються до свого орендаря — пропонують йому купити. А якщо він не купує чи пропонує неринкову ціну, то питання вже в порядності обох сторін. Багато хто чекає, сподіваючись на зростання цін або зміну фінансової ситуації», — каже Микола Константинов.

Саме це і турбує дрібних та середніх фермерів. «Сьогодні скуповують землю, як правило, ті, хто хочуть її перепродати в майбутньому. Таких 90%. І вони не мають жодного відношення до сільського господарства», — констатує Олег Слизько, голова Полтавської районної асоціації фермерів, який разом з братом обробляє 200 га орендованої землі.

Страхи, які не справдились

Страх до 2021 р.	Реальність у 2026 р.
Іноземці скуплять усю землю	Іноземці досі не допущені — лише після референдуму. Питання відкрите
Агрохолдинги скуплять усе «в одні руки»	99,5% проданої землі залишилось в с/г обороті; монополізації немає
Різке обвалення ринку через війну	Тимчасове падіння у 2022; у 2023 роках — відновлення, у 2025 році — рекорд
Обвал ціни на оренду і виштовхування фермерів	Оренда зростає: Центр і Захід — 6-9 тис. грн/га. Фермери-орендарі активно викуповують паї

Фермери тоді і зараз — еволюція поглядів

«Фермери мають отримати першочергове право доступу до земель у разі відкриття ринку», — говорив у 2017 році Тарас Кутовий, тодішній міністр аграрної політики.

«Ажіотажу на ринку землі, якого всі боялися, немає», — говорив ще у 2021 році фермер Вадим Свєтлов, керівник ФГ «Свєтлова», Сумщини.

П'ять років потому картина значно різноманітніша. Одні фермери купують системно і без вагань. Інші дивляться на ринок із острахом — і не через небажання, а через нерівні умови конкуренції

Микола Константинов з Одещини пройшов шлях від скептицизму до обережного оптимізму. Спочатку він ставився до ринку землі з насторогою. Були побоювання, що великі гравці скуплять усе, а дрібні фермери залишаться ні з чим. Але з часом зрозумів: агрохолдинги, яких усі бояться, вже давно уклали такі договори, які майже неможливо розірвати. 

«Тому ринок для нас, дрібних фермерів, став швидше можливістю, ніж загрозою. Зараз я не проти цієї ініціативи. Купівля-продаж землі — це добра практика, яка працює в цивілізованому світі», — додав Микола Константинов. 

Що думають фермери у 2026 році

«Ціна в доларах, і вона росте»

Віталій Богдан («Богдан Агро», Кіровоградщина) — один із тих, хто зробив купівлю землі головним стратегічним пріоритетом. Починав з одного бабусиного паю, за десять років сформував 900 га власної землі без оренди.

«Орендованої землі у нас дуже мало. Все, що заробляємо, систематично вкладаємо у купівлю землі. Чимало фермерів проти ринку землі, бо не хочуть платити гроші. Хочуть «роззувати» бабусь і дідусів, платити копійки. Ми цього не хочемо робити. Мені простіше купити і потім займатися. Я розумію, що я на цій землі буду робити — є перспектива», — каже Віталій Богдан.

Про динаміку цін він говорить лаконічно: «Ніхто в гривнях її не рахує. Ціна в доларах, і вона росте».

Фермер, який купує обережно і системно

Брати Няйки з Кременчуцького району Полтавщини — приклад поступової стратегії. 100 га переважно орендованої землі, власний техпарк. Купують вибірково — беруть переважно ділянки, яких раніше не орендували, щоб реально збільшити площу. Орендна ставка в їхньому районі — від 6 до 7 тис. грн/га.

«Наші плани — нарощувати земельний банк. До цього зосередилися на закупівлі необхідної техніки — тепер черга за землею. Капітал поступово треба вкладати в землю», — переконаний Вадим Няйко, співвласник господарства.

«Земля — це інвестиція»

У цьому переконаний Микола Константинов — фермер, який уже зробив перші кроки на ринку.

«Рік тому я придбав невеликий пай — і тепер спокійно сплю, знаючи, що ця земля моя. Раніше всі угоди укладалися за розписками, які не мали жодної юридичної сили. Зараз, коли є ринок, я можу розвивати свій бізнес, не побоюючись втратити землю», — каже фермер.

Для нього земля — це не лише засіб виробництва, а й інвестиційний актив:

«Вона зростає в ціні з роками. У нашому регіоні ціни на землю коливаються в межах $2–3 тис./га. Це не ті  $7–10 тис., якими лякають, а ринкова ціна, яка враховує економічну доцільність», — додає Микола Константинов.

Фермер, якому важко конкурувати

Олег Слизько разом з братом обробляє 200 га орендованих земель на Полтавщині. Купівлю розглядає, але ринкова реальність невтішна.

«Ми розглядаємо можливість придбання деяких земельних ділянок, але звичайний фермер дуже мало може собі це дозволити. Тому що сьогодні скуповують землю, як правило, ті, хто хоче її перепродати в майбутньому», — розповідає він.

При цьому Олег Слизько фіксує: земля дорожчає, і пайовики все частіше продають. «Від 5 до 10 % власників земельних паїв уже продали свою землю. От у нашій місцевості. Якщо беремо Полтавську область, то десь до 50 тис. га уже продано. Зараз активно можна продавати землю, на жаль, коли ще договір оренди діє», — зазначає він.

Земля як застава — іпотечний ринок

Одним із вагомих, але менш помітних результатів реформи стала можливість використовувати землю як заставу для кредитування. Якщо наприкінці 2021 року в заставі перебувало лише 2,5 тис. га, то вже через кілька років цей показник сягнув 15,5 тис. га.

У Європі фермери можуть придбати сучасну техніку, використовуючи землю як заставу для кредиту. У нас ця практика тільки починає розвиватися, але це великий крок уперед. Земля стає не лише засобом виробництва, а й фінансовим інструментом. 

Паралельно розвивається ринок оренди державних і комунальних земель через електронні аукціони «Прозорро.Продажі». За результатами торгів вже передано в оренду понад 237 тис. га державних та комунальних земель, а кількість успішних аукціонів перевищила 21 тисячу. Фінальна орендна ставка за результатами торгів перевищує стартову в середньому у 4 рази — це наочний ефект відкритої конкуренції.

Що далі: відкриті питання ринку

Попит на якісні земельні ділянки в Україні продовжує перевищувати пропозицію — ринок залишається на боці продавця.

«Охочих купити якісні ділянки все ще більше, ніж бажаючих їх продати», — зазначає Олександр Чорний, співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest.

Сергій Крамаренко, експерт із земельних інвестицій, додає: ринок уже має чіткий вимір — щорічний обіг сягає десятків мільярдів гривень, а курс України на євроінтеграцію робить зростання вартості землі прогнозованим. За прогнозами фахівців, протягом 5-7 років середні ціни на чорноземні ґрунти можуть вийти на рівень $9-11 тис. за гектар, на менш продуктивні — $5,5-7 тис.

Вадим Чувпило, доцент кафедри землеустрою аграрного університету, підтверджує цю логіку: «Попит на землі буде зростати так само, а от пропозиція буде зменшуватися. Тому що разом із попитом і зростанням вартості земельного наділу зростає і вартість орендної плати». Він радить не продавати землю без нагальної потреби.

Кілька питань, від яких залежатимуть наступні п'ять років ринку:

Допуск іноземців. Питання допуску громадян інших держав залишається відкритим і пов'язаним з євроінтеграційним треком. Частина фермерів «за» — вбачаючи у цьому приплив капіталу, частина — «проти», побоюючись втрати контролю.

ІІІ етап (2030 р.). Скасування мінімальної ціни може розблокувати реальне ринкове ціноутворення і ще більше розігріти ринок.

Деокупована земля. Як відбуватиметься реінтеграція звільнених територій у ринок — питання, що стоїть окремо і поки не має відповіді.

Концентрація. Зі зростанням частки юросіб дискусія про обмеження консолідації землі не стихає. Не один виробник бачить у цьому загрозу для дрібного і середнього фермера.

«З одного боку, ринок землі — це позитивна тенденція. З іншого — є побоювання, як це реалізовуватиметься. В довгостроковій перспективі саме чесна конкуренція на ринку землі дасть змогу дрібним фермерам розвиватися», — Микола Константинов, наголошує на ризиках монополізації.

Замість підсумку

П'ять років тому мораторій знімали під протести й скептицизм. Сьогодні ринок землі — це факт, цифри та стратегія. Більше 1 млн га змінили власників. Ціна зросла більш ніж удвічі. Іпотека запрацювала. Юридичні особи зайшли.

Головне, чого не сталося — катастрофи, яку передбачали найгостріші критики. Але й «земельного раю» теж. Одні фермери, як Віталій Богдан, вже зібрали земельний банк з власної землі і дивляться вперед. Інші, як Олег Слизько, дивляться на ринок із тривогою — і відчувають, що правила гри змінюються не на їхню користь.

«Сільське господарство — як казино. Але хто працює, той і отримує дивіденди», — підсумовує Віталій Богдан.

© Ірина Кошкіна, Kurkul.com, 2026 р.