Купити квартиру за кукурудзу — як фермеру інвестувати у нерухомість

Купити квартиру за кукурудзу — як фермеру інвестувати у нерухомість

1 грудня 2021 8137 0

Куди вкласти гроші, отримані з продажу зерна? Багато хто зараз обуриться цьому питанню. Мовляв, які ще гроші, які інвестиції, коли такі ціни на добрива, оренда росте, зарплати та податки піднімаються, техніку оновити потрібно, про елеватор чи зрошення думати пора...

Хоча у всіх перелічених випадках ми якраз беремо гроші та робимо інвестиції, щоб отримати більший прибуток шляхом економії, створення доданої вартості, зниження витрат часу, зниження ризиків власного виробництва. 

Дуже добре, якщо кожну таку інвестицію фермер прораховує і розуміє, за який період він може повернути вкладення, який точний відсоток прибутковості він отримає в результаті, який ефект цих вкладень буде через рік, 5 років чи 10. Такий розрахунок дасть змогу порівняти, які саме вкладення виявляться найефективнішими та потребують реалізації в цей час. І часом, поглянувши на цифри, фермер вирішує витратити гроші на… купівлю нерухомості в новому житловому комплексі чи придбати частку в будівництві паркінгу. 

Чому фермеру вигідно вкласти гроші в нерухомість саме зараз

Виявляється, така інвестиція має дуже хороші перспективи у найближчі кілька років, якщо враховувати динаміку цін на квадратні метри, вартість аграрної сировини та мати достатні знання на ринку нерухомості.

Ті, хто стежить за тенденціями на світовому ринку, вже, мабуть, не раз чули про «сировинний суперцикл», у якому ми нібито опинились із початком «коронакризи». Суть у тому, що ціна на певні види сировини зростає у рази, підтягуючи за собою і решту цінових показників через виробничу інфляцію. 

Читати за темою: Кредитна лінія — «швидкі» гроші для фермера у будь-який момент

Інвестиція у нерухомість має дуже хороші перспективи у найближчі кілька років, якщо враховувати динаміку цін на квадратні метри

Для виробників аграрної продукції це — хороший сигнал. Він означає, що рік і, можливо, ще кілька наступних, ціни на зерно та іншу аграрну сировину триматимуться на високому рівні. Зростання світового споживання дає надію на підтримку цієї ситуації якомога довше, а погодні коливання у різних частинах світу стримуватимуть виробництво, що не дасть попиту наздогнати пропозицію. Отже, прибутковість агробізнесу найближчими роками буде відносно високою.

Але у що вкласти додаткові гроші від реалізації зерна? Розширити виробництво? Тут слід керуватись правилом кількох кошиків — інвестуйте дохід у різні інструменти та галузі, щоб не втратити все при настанні кризової ситуації. Якщо цього року вдалось заробити і ви вирішите вкласти всі кошти назад у власний бізнес, не факт, що урожай наступного року порадує і дозволить отримати прибуток з цієї інвестиції. Посуха, град, заморозок — і ваші вкладення не спрацюють. Ви втратите і поточний прибуток, і прибуток минулого року.

Втім, є альтернатива — вкласти кошти в інші напрямки, які принесуть вищий дохід, аніж банківський депозит, але мають більш прогнозовані ризики, ніж агробізнес. Один із таких інструментів зараз — житлова та комерційна нерухомість. Мова не йде про довгострокові інвестиції з надією, що житло зросте в ціні за десяток років. Навіть на позиціях у 1-2 роки можна заробити непоганий відсоток, якщо інвестувати розумно.

Як можна інвестувати в нерухомість

Найбільш прибутковими інструментами при інвестуванні у нерухомість для перепродажу є «заробіток на котловані», дроблення квартир на менші, створення доданої вартості. Також одним з інструментів є здача придбаного житла в оренду. Така інвестиція окуповується довше і приносить стабільний, або пасивний дохід протягом тривалого часу.

Окремою категорією може бути придбання комерційної нерухомості — офісів, виробничих приміщень, паркінгів тощо.

Купівля «на котловані»

Як вже можна здогадатись із назви, цей вид вкладень передбачає купівлю житла на ранніх стадіях будівництва. Зазвичай забудовник пропонує невисокі ціни покупцям на ранніх етапах, а чим ближче до введення будинку в експлуатацію, тим вища ліквідність такої нерухомості, адже охочих придбати квартиру, на яку не треба чекати, зазвичай більше.

Ваша інвестиція буде зростати в ціні з кожним зведеним поверхом будівлі, а вже після здачі будинку квартиру можна продати за ринковою вартістю і повернути вкладене із значним прибутком. 

Читати також: Зерно, дизель і валюта — ціни

Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд»

Як розповіла нам Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд», знижки забудовників при купівлі на ранніх етапах будівництва можуть становити 3-15%. Проте окремі забудовники можуть пропонувати знижки й у 15-20%. Розмір знижки залежить також від типу нерухомості та загальної площі. Зазвичай знижки на трикімнатні квартири вищі, ніж на однокімнатні.

Єдиний ймовірний ризик такої інвестиції — можливість замороження будівництва і переходу його у розряд недобудов. Тут багато залежить від вашого вибору компанії-забудовника, її досвіду та репутації на ринку.

«Важливо, в першу чергу, обирати не просто об’єкт, а і самого забудовника. Скандали з деякими українськими компаніями показали можливі ризики інвестування в нерухомість і, можливо, налякали потенційних інвесторів. Ось на що варто звертати увагу при виборі: досвід будівництва компанії, кількість реалізованих та актуальних проєктів, історія всіх об’єктів. Варто обирати надійного забудовника, що зводить ризики інвестування до мінімуму та підвищує інвестиційну привабливість об’єктів. Наприклад, девелопер «Інтергал-Буд» відсвяткував цьогоріч своє вісімнадцятиріччя. За такий тривалий період роботи компанія не має жодної недобудови у своєму портфелі. Навпаки, «Інтеграл-Буд» демонструє стабільність та зростання, навіть у кризові періоди, що є важливими сигналами для інвесторів при виборі компанії-забудовника», — розповідає Анна Анісімова.

Читати ще: Трактори по талонах, або як виник дефіцит сільгосптехніки

Знижки забудовників при купівлі на ранніх етапах будівництва можуть становити 3-15%. Проте окремі забудовники можуть пропонувати знижки й у 15-20%

Термін повернення інвестицій може складати від кількох місяців до двох років. Зазвичай об’єкти здаються в експлуатацію за 18-24 місяці. Малоповерхова забудова може бути завершена і за 10 місяців. Тому ці дані теж слід брати до уваги при розрахунках.

Інвестиції у нерухомість преміумкласу

Як показали дані за поточний рік, саме елітна нерухомість найбільше зростала в ціні. «На котловані» різниця між житлом класів «комфорт» та «бізнес» несуттєва, але з часом вартість нерухомості у перерахунку на квадратні метри зростає більше саме в бізнес сегменті. І так, такі проєкти можуть дати понад 30% прибутку при перепродажі на високих етапах готовності. Перепродаж об’єктів преміумкласу може принести їх власнику прибуток у 50-100%.

Створення доданої вартості

Додана вартість квартири створюється шляхом додаткових інвестицій у ремонт, дизайн, умеблювання тощо. Квартира «під ключ» матиме більшу маржинальність при перепродажу, ніж квартира під ремонт. 

Проте тут теж важливий досвід і краще скористатись послугами фахівців, які допоможуть скласти кошторис робіт і чітко стежитимуть за його виконанням. Перевитрати на цьому етапі можуть «з’їсти» увесь очікуваний прибуток.

Читати також: Ціна газу для сільського господарства — хто постраждає від енергетичної кризи

Зазвичай об’єкти здаються в експлуатацію за 18-24 місяці

Доречною ідеєю може стати ремонт від забудовника, який виходить у середньому на 30–50% дешевшим та легшим, ніж зроблений самотужки. По-перше, забудовник економить внаслідок ефекту масштабу, а також може домовитись безпосередньо з виробником про знижки. Великою перевагою буде і економія часу – одразу після отримання ключів від готової квартири можна заїжджати до свого нового будинку або починати здавати житло в оренду.

Скільки коштує нерухомість у Києві та в інших містах

Відділ інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд» надав нам цифри вартості квадратного метра нерухомості, розраховані на базі 207 проєктів будівництва.

За словами Анни Анісімової, у столиці в об'єктах з «хорошою репутацією», без проблем з документами та без суттєвих затримок щодо введення (понад 1 рік) ціна квадратного метра стартує з позначки:

  • житло класу Економ – 20 840 грн;
  • житло класу Комфорт – 22 700 грн;
  • житло класу Бізнес – 31 260 грн;
  • житло класу Преміум – 61 480 грн.

Щодо інвестування у нерухомість в інших обласних центрах та регіональних містах, то тут все дуже індивідуально. З одного боку, попит і пропозиція значно менші, проєктів для інвестування також менше, але з іншого боку — вкладення потрібні менші, а заробити на перепродажу квартир можна більше.

Читати ще: Як держава підтримувала агросектор з 2015 року

Доречною ідеєю може стати ремонт від забудовника, який виходить у середньому на 30–50% дешевшим та легшим, ніж зроблений самотужки

«Є сенс інвестувати в ті міста, де молодь має місце роботи, а не виїжджає в пошуках кращої долі, де є активні виробничі компанії, що сплачують гідну заробітну плату. У таких містах сума інвестицій буде меншою, очікувати на шалений попит не варто, проте заробити на перепродажі 25-30% вдасться через зростання ринку. Оренда в таких містах може принести 7-8% щорічно», — зауважує Анна Анісімова.

Скільки коштує житло в «аграрних одиницях»

Коли осінні турботи завершено, урожай зібрано, за паї гроші виплачено і на складі лежить певний обсяг зерна кукурудзи, пшениці чи сої, у фермера може виникнути запитання: а скільки квадратних метрів житла можна купити за гроші від продажу зерна? Kurkul.com вирішив підрахувати ці цифри за вас.

Для розрахунку беремо 1-кімнатну квартиру класу комфорт у Києві площею 34 м2. Такий розмір є мінімальним, ви можете знайти і квартири більшої площі або ж вкластись у комерційні квадратні метри, але ми покажемо на прикладі найпоширеніший варіант для інвестування.

Читати за темою: Як вийти на зовнішні ринки українським фермерам

Отже, при мінімальній вартості квадратного метра 27 000 грн придбати однокімнатну квартиру можна за суму від 918 000 тис. грн. Якщо взяти вартість зерна за середніми цінами на кінець листопада у портах Одеси, то для придбання квартири фермеру потрібно продати приблизно:

  • 126 т кукурудзи;
  • або 102 т пшениці 2 класу;
  • або 49 т соняшнику;
  • або 60 т сої.

Для зручності можна виразити ці цифри у перерахунку на квадратний метр. Тоді за кожен квадратний метр нерухомості фермеру потрібно продати всього:

  • 3,7 т кукурудзи;
  • або 3 т пшениці 2 класу;
  • або 1,44 т соняшнику;
  • або 1,76 т сої.

Читати також: Віталій Красюк: Ціни на пшеницю повернуться до росту наприкінці року

Якщо взяти вартість зерна за середніми цінами на кінець листопада, то для придбання квартири фермеру потрібно продати приблизно 126 т кукурудзи

При цьогорічній середній врожайності культур по Україні, за даними проєкту «Урожай Онлайн 2021», створеного в партнерстві з компанією Jiva, можна сказати, що купити однокімнатну квартиру фермер зможе із такої площі землі:

  • 19,6 га посівів кукурудзи;
  • або 17,7 га пшениці;
  • або 18,9 га соняшнику;
  • або 26,7 га сої.

Отож, бажаємо вам гарних врожаїв та розумних інвестицій отриманого прибутку!

© Микола Сирота, Kurkul.com, 2021 р.

Виконано за допомогою Disqus